부동산재테크 경매로 판단해 본 서울 아파트 시장의 현주소 1부ㅣ부동산읽어주는남자 > 부동산 정책이슈

 

아 오늘 주제 된 경매로 판단해 본 서울 아파트 시장의 현주소 라는
주제를 가지고 한번 해보려고 합니다
어 사실 통계 라는것은 여러 동료의 통제 들이 있죠 그래서 40 기사들도
보면 어떤 이런저런 통계 들은 막 갖다 가서
근데 통계 라는 것을 외국이 있어요 항상 외국도 있고 그 해서 꽤 차이로
결과가 달라지기도 하는데 저는 어쨌든 경매를 하는 사람이니까
음 경매를 가지고 한번
데이터를 만들어서 설명을 한번 해보려고 합니다
물론 이 경우는 저의 그냥 개인적인 의견 이구요 저희 계획 개인적인 해석
이지만
어 어느 정도 또 그 설명이 될 거 같아서
음 데이터를 만들어 봤어요 경매의 데이터는 어떤 걸 쓸 거냐 며 뇨
음 7월 하고 8월에 경매 물건들을 가지고 이야기를 할 겁니다
외치 걸 8월이 냐 지금이 마침 7월이 고 8월이 막 지나가서 그런것도
있구요
어 7 8월이 가장 부동산 비수기에 요
그건 아시죠 왜 그렇죠 그 휴가를 가져 사람들이 7월 8월에 서다 휴가를
떠납니다
그리고 가장 법적 그래서 이 더운 시기에 집을 알아보러 다니는 사람이
거의 없어요
날이 뭐 33도 35도 이제 무슨 남의 집에 들어 단 들어갔다가 봐
계단 오르락 내리락 하고 이런 짓을 왜 합니까 사람들이 안 하죠
거기다 지금 여행 가야 되니까 돈도 없죠 음
그리고 애드립 않아 그래요 그러니까 애들 방학 했으니까 애들 챙기기
바쁘죠
그리고 애들 데리고 또 뭐 여행 준비도 하고 뭐 이러면 시간이 금방
가버린다 말이죠 그래서 내수 수요 도비 숲 이구요
전월세 수유 도비 숙입니다 왜냐하면 사람들이 거의 2년에 한 번씩 왔다
갔다 이제 이동을 하는데
7 8월이 원래 사람들이 잘 집을 안 알아보니까 그때 계약을 한 사람들도
별로 없겠죠
그러니 9월 10월 쯤에 계약을 한 사람들은 또 그 다음에 9월
10월에도 이사를 가고
이게 계속 반복되니 까 7 8월은 된 뜸한 식이에요
자 경매에서 도 마찬가지입니다 경매도 7 8월이 제 1
뜸의 어 어 사람들이 별로 관심이 없습니다
그래서 그냥 제가 판단 하는건데
2 7 8월에 데이터를 기준으로 하면 가장 외국이 덜 될 거 같다 라는
생각에 제가 준비를 한 거에요 왜냐면 9월이나 10월
뭐 이럴때 되면은 뭐 뭐 이렇게 표현하면 맞을 맞을지 모르겠지만 뭐
투기수요가 붙을 수도 있고 뭐 이럴 수도 있잖아요 한 채 살아왔다 2체
색체 사는 사람들도 있을 수도 있는데
7 8월은 어쨌든 어 다들 잘 안 살려고 하는 시기 니까
이때가 뭔가 진짜 진짜 그냥 실수요자들이 돌아다니는 꼭 필요한 사람들이
돌아다니는
그런 때가 아닐까 라고 그냥 추측한다. 아시겠죠
그래서 제가 오늘 준 비한 군은 5년간의 5년간의 7월과 8월에 아파트
데이터를 가지고 한번
지난 그 과거가 어떻게 흘러 왔고 현재를 어떻게 해석할 수 있는지를
설명을 하고 싶은 거에요
자 자 경매로 왜 당할 것 같으세요 한번 맞춰보세요 지금 댓글을 달아
주세요
자 사람들이 경매를 왜 단 할까요
저는 겸 매를 가지고 설명을 할 거니까
그것을 이해를 하셔야 이제 이 데이터들이 신뢰가 이제 생길 거 아니에요
자 경매를 당 하려면 꼭 해야 되는 게 있는데 뭐냐
무리한 치자 이런게 아닙니다 대출을 받아야 대출 자 경매를 당 하려면
대출을 받아야 됩니다
제가 10억 짜리 아파트를 샀는데 10억의 대출이 하나도 없어요
그러면 제가 현금으로 10억을 주고 산거 줘
근데 그 집이 체력으로 떨어진다고 한들 내가 경매 당할 일은 없어요
왜냐면 내 동거 주고 있으니까
남이 나한테 뭐 돈 달라고 할 일이 없죠 그래서
경매를 당 하려면 대출을 받아야 되요
그 다음에 또 다른 경우가 뭐가 있냐면
대출을 맞지는 않았지만 어떤 남한테 남한테 따른 돈을 빌려다가 막 썼는데
그 돈을 못 갚아 서 이 모 아파트나 상가를 담보로 잡힌 적은 없지만
가까파트나 상가의 갑자기 막 가압류나 압류가 막 들어와서 이렇게
경매로 넘어가는 경우가 있습니다
자 대출을 받으면서 이 집이나 부동산을 담보로 거는 경우도 경매를 다하고
이걸 담보로 제공한 적은 없지만 내가 딴 데서 돈을 막 날려 먹어 가지고
여기에 갑자기 가압류를 한 번 압류가 들어 와서 이게 경매를 당하는
경우가 있죠
자금이 공통점은 뭐냐면 결국에 뭔가 남의 돈을 썼는데 남의 돈을 썼을 때
못 갚았을 때 맞춰 못 가 봤을 때 정확하게는 이자를 못 냈을 때
그럴때 경매를 당합니다 그러니까 남의 돈을 쓰고 못 갚을 때에요
그러면 자 또 하나 이제 생각을 해 봐야 돼 왜
빛을 묶어 업적 사람들은 자 생각해보세요
왜 빛을 못 가 풀까 돼서 못 봤으니까 경매를 당 했겠죠
그래서 팔리 겠죠
자 가장 큰 이유가 뭘까요 가장 큰 이요
전 내가 대출을 받아서 집을 샀어요 근데 내가 팔려고 했는데 잘 안
팔리는 경우 겠죠
자 나는 15 10억 주고 집을 샀는데 대출을 치료 를 껐네
근데 이걸 팔아서 빚을 갚아야 돼 이자를 못 내게 쓰니까 그래서 팔고
싶었는데 안 팔려요
그러면 이게 엉 구간 팔리지 연 팔리지 하면서 동네가 진행이 된단 말이죠
이 해 되세요 음 이런 경우가 있겠죠 그리고 내가 팔려고 했어요 그리고
실제로 사겠다는 사람도 있었어요
그런데 거기에 압류나 가압류 같은 것들이 막 들러붙어 있는 거예요
그러면 일반 맨 애인 사람들
그냥 일반적으로 중개사 에 들려서 집을 사려는 사람들은 내가 어떤 물건을
딱 봤는데 압류나 가압류 같은 것들이 막 들러 붙어 있다
그러면 4부 신라의 아닌 하고 싶나요 대부분의 사람들은 안삽니다
왜냐하면 뭐 102 5가 있고 옆에 10뭐가 있죠
그런데 102 5에는 막 가무가 덕지덕지 붙어 있어요
근데 103 오는 전혀 안 붙어 있네 깨끗하 물건이야
그러면 어차피 가격차이 크게 안 나면 아 그냥 깨끗한 거 사 자 이게
사랑 내쉽니다
흔히 남들이 패싸움이 만 붙어 있고 막 서로 후송 하고 있는데 그거 굳이
고기 껴 가지고 제가 뭐 해 갈게요 이렇게 할 사람들이 거의 없다 왔죠
자 그래서 어 경매를 당하는 이유는 말씀드렸지만 경매를 어
결국 빚을 못 갚아 서 끝까지 끌고 가는 이유는
주인이 주의 결국에 팔고 싶어 써
알고 싶었 거야 나 아니면 빚을 갚고 싶었 거야 나 어떻게 해결을 해
보고 싶었는데
마음대로 안되는 거에요 마음대로 안 될 때
어 하다가 경매로 온다 어렵지 않죠
이게 경매 입니다 자 그러면
자 여기서부터 이제 정말 안 해본 분들은 이해를 못하실 수도 있는데
경매가 이제 진행이 됐어요 그러면 이제 판사가 자 이거 뭐 채널 팝니다
라고 이제 뭐 타 결정까지 했어요 그러면 무조건 팔릴까
자 대답해 보세요 무조건 팔릴까
경매로 나오면 무조건 팔린 r
그런데 답은 아니어요 아니에요 왜냐하면 우선 감정가격 이라는게 있죠 예를
들어 내가 감정을 1월이 돼 딱 받았네
그러면 1월 1일에 바로 검 매 가 시작되는 게 아니고 한 오르 개월
걸립니다
감정가격 이라는게 만약에 10억에 딱 결정이 됐는데 그 사이에 시세가 마
떨어질수도 있어요
음 그러면 실제 경매가 시작되는 날에는 시세가 파로 밖에 안된다면 감정가
는 10억 인데 시세는 8억 인 경우도 있겠죠 그러면 안 팔리고 유찰이
되는게 되요
가격이 이렇게 20% 30% 시면 떨어집니다
그런데 그러다 보면 계속 떨어지는 누가 낙찰을 받아 가겠죠 어기다 듣고
까지 떨어져 누가 가겠죠
그런데 그런 경우도 있지만 이게 팔리는 날 전에 경매가 취수 색이 되요
경매는 취소되는 경우도 꽤나 많다
자 취하라는 게 있어 경매가 추도 된다는거
그러면 변경 이라는 게 있습니다 이 입찰일이 막 뒤로 밀리는 거야 그래
그 연기 라는 것도 있어 그냥 뭐
기한을 알 수 없게 된 밀려 버리는게 있고 정직 갑자기 멈추는 것도 있고
기가 해가지고 판사가 그냥 취소 시켜 버리는 경우도 있어요
뭐 이걸 설명할 건 아니지만 경매가 나왔다고 해서 무조건 팔려서 끝까지
가는 것은 아니다 아시겠죠
자 그러면 어 경매가 나와서 취소되는 경우 들이 있다고 했잖아요 지금
그럼 왜 치 소 가 될까요
그걸 한번 생각을 해 보셔요 왜 취소가 될까
가장 그니까 가장 많이 취소되는 경우가 뭐냐면 그 소유자 있죠
채무자 아 돈 빌린 사람이 빚을 갚아 버려
내가 어 깃을 못 가봤어 이자가 몸매에 써 그래서 경매를 당했지만 경매
강한 6개월 7개월 간 단 말이죠
그리고 그 사이에 대해 거기서 돈을 막 구할 수도 있잖아요 그래서 내가
부랴부랴 돈을 가판 4
그러면 경매가 취소됩니다 맞죠
내 돈 내놔 해가지고 경매를 쳤는데 돈을 좋죠
그러면 공모가 취소되어 그리고 책 고 앉아 돈 빌려준 사람이 있죠
돈 빌려준 사람이랑 어떻게 합의가 됩니다
그래서 제가 진짜 이 자들이고 다 할 건데
1 6개월만 좀 봐주세요 3개월만 봐주세요
그럼 제가 어떻게 동구 할 수 있습니다 제가 뭐 팔고 못 할 가면 되어
라고 채권자를 설득할 수도 있죠
그럼 그 채권자가 들어보고 이해가 되면 경매를 취소 시켜 주기도 합니다
왜냐하면 자기도 애가 빛을 잘 갚을 거라는 보장만 있다면 계속 이자 받아
먹는게 좋죠
그러니 채권자가 합의에서 추수 되는 경우도 있어요 이게 지금 뒤에 나온
데이터를 설명하기 위해서 굳이 개념을 설명하는 겁니다
그 다음에 이런 경우도 있어요 아까도 말했지만 그 빛을 못 가봐서 경매
당할까 가 부랴부랴 팔아 하려고 했는데 못 받았었죠
근데 경매를 당했어도
당에서 경매가 진행되고 있는 와중에도 팔려고 노력을 해요
이 소유자들을 그런데 마침 사겠다는 사람이 있네
그러면 그사람 한테 팔 수 있다
저는 옛날에 아파트 살때 넘어가며 붙어있고 압류 막 덕지덕지 붙어 있는
것들도 많이 봤었거든요
제가 현금 자 들고 가지고 하나하나가 파가 하면서 막 합니다
근데 그렇게 할 사람들 그렇게 말인데 센 사람들이 거의 없어요
그래도 할 사람들이 나타나면 그렇게 경매로 가기 직전에 급매 가격 정도로
해 가지고 서로 합의하에 정리하는 경우가 있어요
그러니까 거미가 취소되는 경우가 있죠 자 그래서 엑셀파일을 제가 아까 뭐
만들었거든요 한번 보면서 설명을 해볼게요
지금 보여드리는 데이터는 뭐냐면 음 경우에 물건이
과거 5년 전부터 매년 어떻게 그 물건 개수가 나왔는가
그리고 이게 나온 경매물건이
낙찰이 됐는가 아니면 중간에 취소가 됐는가
이거 를 표시하는 데이터 에요 자 다시 설명할게요
자 매년 7 8월에
경매 물건이 얼마나 나왔는가
그러니까 올해는 경매가 몇 개나 하는데 뭐 작년에 늦게 나왔다 이런 거죠
그리고 그 나온 물건이 끝까지 가서 낙찰이 됐는가
아니면 중간에 취소 됐는가 이거를 제가 표현한 데이터 에요
이해 되시죠 자 그러면 이 글자가 보이는 지 모르겠는데
2014년 입니다 15년 16년 17년 18년 이렇게 되있어요
자 그러면 13년도 부터 18년 도까지 7 8월에 지방 아파트 경매 결과
입니다
맞죠 그 지방 이라는 게 뭐냐
음 수도권 을 제외한 거에요 수소 거니 라는 건 뭐냐
서울 인천 경기 를 뺀 겁니다
이해 되시죠 자 그러면 2014년도에는 어떻게 됐는가
7 8월 두 달 간의 1300개 가 나왔어요 1300개 어 그런데 그중에
1000개가 낙찰이 됩니다 1000개 음 그리고 약 300개 정도만
취소가 되어 변경 이 되고 연기가 되고
어렵지 않죠 그러면 지금 이 물건의 개수를 모 세 번 계속 줄어들 조
계속 줄어 듭니다 언제까지 2017년까지 줄어들 줘
그런데 2018년에는 갑자기 물건임 늘어나요 맞죠
2014년도 보다 훨씬 더 늘어났죠 지금은 1400개 까지 늘어납니다
작금 이게 무슨 의미일까요 자 경매를 외 당한다.고 요
빛을 못 가봐서 덧 이자를 못 가봐서 그러면 왜 못 각종 팔려고 했는데
안 팔리니까 맞죠
집값이 떨어져서 예전에 시세 만큼 못 받을까봐
뭐 이런 여러가지 이유가 있겠죠 무슨 소리냐 17년이 거의 꼭지 었다는
거에요
꼭지 자 15 10 년도 까지는 계속 어떻게든 사람들이 버텨 쬲 버텨
가지고 집값 하락을 막아 써요 이자를 막 내가면서 버틴 거에요 지방
사람들은
근데 17 년도 이후로는 못 치겠다 고 해서 막 경매가 나오는 거에요
오 이거 집값이 너무 떨어 중가 안되겠다 차라리 업무에 당하는 게
낫겠다
이러면서 막 쏟아져 나온 것이다 그렇게 보셔야 된다 이거죠
그런데
보세요 어이 거의 노란 선은 뭐냐면 매 강 유리 옆 에 강 줄 내가 유리
라는건 아까 말했듯이 경매가 나왔는데
끝까지 가서 8 인거 팔린 게 버프 수 몇 퍼센트 인가 그건 별로
달라지지 않았어요 많죠
거의 흡사하여 거의 75% 에서 80% 로 유지하고 있죠
그러니 경매에 나오면
결국에 1 8 10% 정도는 그냥 다 팔린다
근데 그걸 모두가 중간에 취소 시키고 뭐 이런 일들이 거의 없었다
대부분 팔려 버렸다 이거죠 그러니 순전히 물량이 늘어난 것 밖에 없지
나머지 변화는 없잖아요
이걸 기억 하셔야 되요 지방은 일했다는 거에요
대구 민지 인천 1 을 만들어 봐서 인천 인천 은 어떻게 되는가