부동산재테크 임대 10년 보장, 이제 걱정없이 장사할 수 있나요?(상가임대차보호법) 1부ㅣ부동산읽어주는남자 > 부동산 정책이슈

 

오늘의 주제는
제가 제목을 약간 뭐좀 대화체로 썼는데 이제 10년간 마음 편히 장사할
수 있나요
바뀐 상가 임대차 보호법에 따르면 이제 10년 동안 장사할 수 있게
해준다는데 이제 저 맘 편하게 잘 살 수 있나요
이런 분들을 위해 방송을 이제 한 파트를 만들었고 또한 파트는 허니 조우
재산과 살 건데 이렇게 10년을 늘려 벌이 못 특히 요조 이제 투자나
안되는거 아닙니까 라고 걱정하는 예비 임대인 들을 위해서 아 두 입장을
모두 설명하는 강의를 준비했습니다
아 저희 방송은 50대 60대 분들도 많이 보거든요
그래서 어떻게 구독을 하는 겁니까
좋아요 가 뭡니까 이렇게 물어보는 사람도 많고
유 튜 브 라 이 머 어떻게 봐야 됩니까 라고 고민하는 사람들 많아서
일부러 이가 올립니다
모바일로 보면 요런 화면이 뜻일 텐데 여기 구독하기 버튼 있어요
요거 누르시면 되어 음 그러면 제 영상이 200개 정도 있거든요 그러니까
여기에서 대부분의 궁금증은 해결이 됩니다
그리고 라이브 우유를 어떻게 봅니까 라고 말하는 분들이 많아서 그
구독하기 버튼을 눌러도 이게 구독중 이라고 뜨는데
옆에 종 모양이 없어요 종 모양이 울리지 않거든요
그리고 울리는 표시 로 바꿔 놓으세요
그러면 생방송 시작 뭐 30분 전입니다 이러면서 알람이 뜹니다
아시겠죠 그러니까 이거는 뭐 이렇게 기억하시면 되겠구요
자 오늘의 주제는 상가 임대차보호법 개정 입니다
자 9월 20일에 에 국회 본회의를 통과 했어요 그때 국회에서 다 의견을
모아 가지고 투표를 해서 자
상가임대차 보복을 좀 바꾸기 다해서 통과가 됐다
그런데 그게 어 통과 됐다고 해서 뭐가 바뀌는 게 아니고요 법 조항이
개정이 되어야지 완전히 바뀌는 건데 그게 오늘 됐습니다
아시겠죠 그러면 상가임대 첩보 법이 개정된 걸 요약을 해보면
아 가장 큰게 이겁니다 계약 갱신 요구권
이건 있다가 설명할게요 이게 현재 5년 인데 이제 10년으로 연장됐다
라고
어 한 파트가 있어 이게 가장 큰 거구요
그 다음에 권리금을 회수할 수 있는 기회가 있는데 지금도 있지만 조금 더
보고 해주겠다 이가 기회를 조금 더 늘려 주겠다 라는 거에요
요게 한 꼭지가 있고요 그 다음에 마지막에 뭐 살짝 다룰 건데
상가건물 임대차 분쟁 조정 위원회 를 앞으로 만들겠다
요게 또 한 꼭지가 있습니다 그러면 지금까지는 분쟁 조정 위원회 라는게
없었나요 내 없었어요 그래서 상관은 맨날 싸움이 맨날 났는데
이제는 그것을 분쟁을 조금 서로 화해시키는 어떤 그런 회의 체를 만들어
줄테니 거기 를 이용하세요 이겁니다
자 그럼 변경 사항을 조금더 상세하게 보면요
자 오늘은 약간의 법 조항 들이 나올 거에요
아 이거 를 얘기를 하는게 오히려 설명하기 좋을 것 같아서 일부러 조금
조금씩 다룰 겁니다
어 상가임대차 보호법 에 제 10조에 보면은 계약갱신 요구를 하는 할 수
있다라고 돼 있는데 그 임대차기간이 10년을 초 가지 않는 범위에서만
행사할 수 있다 말이 되게 어려워요
법 조항은 되게 말을 어렵게 쓰거든요
아니 하는 범위에서만 행세할 행사할 수 있다
말이 너무 어렵잖아요 이 거리 쉽게 말하면 되는데
어 정리하면 은 그냥 어
10년 동안은 안 쫓겨날 수 있다 라고 생각하시면 되요
그래서 계약갱신 요구권 이라는 단어가 나오는데 말이 또 없잖아 계약을
갱신하는 요구를 하는 권리 기보 야 아 그냥 쉽게 영어 보장기간 이렇게
생각하시면 됩니다
그러면
10년 간은 특별한 사유가 없는한
임차인을 내보낼 수 없는 거예요 자 질문은 이따가 영상 후반에 또 받을
거니까
지금은 조금 참아 주세요 자 그러면 특별한 사유가 없으면 10년을
보장해야 되니까 특별한 사유를 배워야 되겠죠
총 10가지 정도가 있는데 빠르게 제가 설명을 해보겠습니다
임차인이 월세를 3개월 체나 파면 은 특별한 사유가 되서 쫓아낼 수 있다
이렇게 생각하시면 됩니다 그러면 3개월을 채 나태 따는게
3개월 연속으로 채널 비밀까지 까 아니요 그냥 총 계약 기간 중에 3개월
지만 연체하면 은 무조건 계약을 해지하고 쫓아낼 수 있습니다
그러면 1월부터 이 사람이 슬슬 밀리는 거에요 근데 두달 밀렸고 중간에
한 달 치를 쪼끔 내
그리고 또 한 두세달 1녀 써요 그 다음에 또 한 달 치를 쪼끔 내 이런
사람들이 있죠
그러면 이게 연속으로 연체된 게 아니어서 뭐 쫓아내는 거 아닌가요 라고
생각할 수 있겠지만 아니다
총 기간 중에 3개월 만 밀리면 그냥 쫓아낼 수 있다
그 다음에 이번 계약할때 임차인이 어떤 거짓말을 한 경우 나를 어떤
속이고 계약을 했을 때 예를 들어 뭐 한의원의 로 1위 영원으로 하기로
했는데
알고봤더니 뭐 딴거 한다.든지 뭐 그런 사람은 없겠지만
뭐 그런 거짓말을 한 경우라고 생각하시면 됩니다
그 다음에 임대인이 임차인 한테 적정 보상을 해서 합의를 한 경우
어 제가 뭐 이걸 좀 제가 사업으로 써야 되서
죄송한데 열 달 치 월세를 좀 드릴테니까 어디 가서 좀 아 이사 가세요
이런식으로 뭔가 합의안을 내서 합의된 경우 있죠
그러면은 내보낼 수 있습니다 그 다음에 임차인이 주인 몰래 또 다른 재삼
자한테 제 임대를 한 경우 그 전 전세를 생각하시면 좋아요
저는요 제가 여기에다가 회사를 차릴 거예요 라고 말을 해 놓구 선
유령회사를 차린 다음에 거기에다가 뭐 일부를 또 딴 놈한테 도 빌려주는
거야 근데 그게 주일에 동의 없이 이런 경우가
만약 걸리면 해지할 수 있다 이겁니다
쉽 쩝 그 다음에 임차인이 고의나 중대한 실수
이런 중대한 실수 라는 것은 판사가 판단합니다 그렇지만 아
아 중대 하다는 거 정말 어떤 센 거에요 정말 쎈거 거의 뭐 일부러 뭐
불을 지르거나 뭐 이런거 아니고서는 쉽지 않아요
고의로 이런 거에요 근데 이럴때 건물이 파손되면 해제 할 수 있다
또 6번 건물이 불에 타거나 무너져 가지고 더 이상 임대가 안될 경우
이럴 땐 당연히 해지해야 지고 방법이 있어요
임차인이 전하가 게 실행되어 해도 건물이 없는데
맞죠 그럼 이 7번 사전에 사전에 가 중요합니다
미리 계약할 때 저희가 언제 철거 할 겁니다
그리고 저희가 언제 재 건축할 계획이 있으니까 좀 언제까지 나가 주셔야
돼요 라고 고지를 하고 나서 그 시기가 된 경우에는 내보낼 수 있습니다
자 임대차 계약이 지금 10년 을 보장한다. 고 했잖아요
과거에는 5녀 9년 이었고 그래도 5년 이어도 10년 이어도
1년만에 도 내보낼 수가 있는데 그런 조건들을 지금 말씀드리는 거에요
8번 건물의 안전도 에 심각한 우려가 있는 경우
자 이게 뭐겠어요 건물이 뭐 기울었다 든지 금이 쫙 간다던지 에서
안전진단 상 다 나가야 된다 라는 어떤 판단이 들면 내보낼 수 있다
그 다음에 9번과 10번 참 애매하죠
나머지 다 기타 등등 이렇게 생각하시면 되요
임차인으로 서 의무를 현저히 위반한 경우
이걸 누가 판단 합니까 판사가 판단합니다
임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
이게 누가 판단 합니까 판사가 판단 하겠죠
아 분재 위원회가 판단한다. 이겁니다 아시겠죠
요런게 이제 빠져나가 구멍을 만드는 거에요 법 이라는 건 항상 그렇죠
너무 타이트하게 조여 놓으면 안 되니까 자 그러면 이 것만 봤을 때 저는
월세 잘 내는 임차 행 이구요
저는 뭐 특별하게 뭐 건물의 다가오고 손해를 끼치는 것도 없는데 저는
쫓겨나 나요
이렇게 생각하면 은 그럴 일이 없다 라고 생각하시면 됩니다
그리고 옛날에는 이 어제 건축이나 철거를 사유로 머리 모델 임을 사유로
악 추천 했거든요 그런데 어 바뀌었어요
과거 양반 상가 임대차 보호법이 바뀌면서 이제는 사전에 고지한 재건축과
철거 만 쫓아낼 수 있어요
그러니까 사전에 고지하지 않고 계약할 때 그런 얘기 하나도 없다가 계약
이후에
낮에 건축할 거니까 나가 이런것은 못한다. 이렇게 생각하시면 되요 그러면
이제 여기서 궁금하신게 있을 거에요
기존에는 5년이 얻고 이제는 10년 으로 늘어나 쓰니까 기존에 잇던
임차인은 어떻게 되는 겁니까 이 사람들은 5년만에 나가는 거예요
10년만에 나가는 거예요 이게 궁금하시죠 음 요기 아마 가장 중
구매하시는 부분일 텐데
이것은 잠시 후에 알려드리겠습니다 임대료 인상 도 제한이 됩니다
저역이 10조에 보면은 계약갱신 요구에 있는데 여기에 3항이 있습니다
보면 갱신이 게 중요해서 그래요 갱신되는 임대차는
전 임대차 와 동일한 조건으로 계약 된걸로 본다이 거에요
갱신 되면 다시 계약된 걸로 본다 가 요걸 기억하셔야 되어
다만 차임 월세와 보증금을
증액하기로 감액하는 것은 11 2를 따라라
그럼 십일조가 뭔지 보조 말 참 어렵게 써 낫죠
차임 등의 증감 청구권 쉽게 설명할게요 월세나 보증금 올리고 싶으면
세금이 바뀌거나 공과금이 더 많이 늘어 거 나 어떤 그밖에 부담이
명백하게 늘어나서 명백하게 드러나서
어 기존의 월세나 보증금이 너무 부당 할 경우 기단 할 경우에
증가나 감소 를 청구할 수 있다는거 증가라는 건 인대 2009 할거고
가 맥은 목에서 당연히 임차인 2009 하겠죠
음 그러니까 뭐 금리가 너무 올라 간다 던지 아니면 뭐 지금처럼 계약갱신
청구권 같은게 막 갑자기 법이 바뀌던 지 어떤 이런 문제들이 갑자기
변화가 생기잖아요 그래서 과거의 계약할 당시 에 예측할 수 없었던 어떤
경제적인 변화가 왔을 때 증감을 청구할 수 있다는 거예요
그렇지만 가맹을 상관없는데 증액은 대통령 영어로 정하는 비율이 잇닿아
아시겠죠
그리고 이 것도 중요합니다
그렇게 증액 청구를 한 번 하면 1년 이내에는 못한다.
아시겠죠 자 그럼 여기서 대통령 영이 중요하죠
이게 이게 지금 비율을 정 하니까 얼마만큼 올리는 거야
상가임대차보호법 시행령 제 4조에 보면 어 100분의 5를 못 올린다
아시겠죠 그러니까 한번 올릴때 5% 다
그러면 정리 학교 정리하면 은 제 기약하는 경우에
5% 만 인상을 할 수가 있습니다 라고 생각하시면 되어 재계약할 때 5%
보증금 5% 월세 5% 헤어 아시겠죠 보증금은 안올리고 월세만 오브
올리니까 이건 아닙니다 보증금 5%
월세 5% 그렇지만 보통 보증금을 잘 안 올리죠 사람들이
그러니까 보증금 인상분 만큼 월세 조금 어퍼 여
그러면 1 6% 정도 될까 말까 보증금에 따라서 그건 이제 비율을
따져보면 되는거구요
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