부동산재테크 임대 10년 보장, 이제 걱정없이 장사할 수 있나요?(상가임대차보호법) 2부ㅣ부동산읽어주는남자 > 부동산 정책이슈

 

거구요 그리고 한번 올리면 1년 내에는 못 올린다고 했죠
자 그러면 단순히 기계적으로 생각해보세요
앞으로 10년 이니까 매년 5% 씩 올리면 50% 올리는 거 아닙니까
그런데 어
기존 계약에서 5% 니까 사실 봄이 정 봉 니깐 계산해 보니까 63%
더라구요
기계적으로 산술적으로 계산하면
아 매년 올려서 63% 로 올릴 수 있다 이거예요
그렇지만 현실은 다르죠 아
1 실은 보통 계약 땅 인상으로 합니다
그러면 5 매년 계약해 가지고 10번을 올리면 되지 않을까요 라고
생각하실 수도 있지만 보통은 그렇게 잘 안되구요
상가를 실제로 운영을 해 보면 한 2년정도
년에 한번 정도 재계약을 하는 경우들이 보통 이에요
그러면 5번정도 올릴까 말까 정도 됩니다 그러면 25% 올라간다
그럼 복리로 계산하면 28% 올라간다
이렇게 대충 기억하고 계시면 되겠습니다
자 그래서 어 지금 바로 이 궁금 암이 생길 텐데 1년 단위로 계약하면
되는건 해요 그러면 그래서 매년 제 계약하면 되는거 아닙니까
저는 계속 내년 올리고 싶은데요 라고 생각하실 수도 있겠지만
아 현실에서는 그렇지 않은 경우도 많고 2년짜리 를 계약하는 것을
임대인이 원 하기도 하구요 아니면 어떤 임대인은 5년짜리 를 원하기도
합니다
스타벅스 같은건 안 10년을 계약하게 되요
아 왜냐하면 1년간 위로 계약 한다.는 것은 1년 이따 끝났을 때 임차인이
나가버릴 수도 있다는 얘기에요 맞죠
계약 기간이 짧다는 것은 그만큼 임차인이 언제든지 털고 나갈 수도 있단
말이죠
그러면 어떤 자리 들은 어떤 상권은
임차인이 잘 안 구해 주기도 하잖아요 그럼 한번 들어온 사람을 좀 오래
앉혀 놓고 싶은 마음이 있을 수도 있단 말이죠
그런 사람들은 장기 계약을 하기도 하고 아주 좋은 임차인 들은 일부로
오래 끌고 가기도 한다.
그러니까 이거는 뭐 달라요 현실과 이 실제 관 실제와 어떤 뭐 산술적인
계산은 다를 수 있다
모두 상담 마다 다르다
자 그리고 권리금 해줄 이해를 보호한다.고 했죠
어떻게 보호를 하는가 이것도 법의 이제 조항을 바꿨습니다
기존 제 10조 의사를 3개월에서 6개월로 바꿨어요
자 말이 좀 어려운데 제가 최대한 사회 설명을 쉽게 할게요
임대인 3가 주인은
인대 차 기간이 끝나기 6개월 전부터 그러니까 단 년 전부터 져 반년
전부터 임대차 동료 까지 일까 계약 종료 까지 마지막 반년 동안은
아 기존의 e 차이니 새로운 임차인을 데려오고 와가지고
제가 얘를 데려와 쓰니까 제가 이렇게 권리금 좀 받을께요
그러니까 그 상가 주인이 좀 이 새로운 임차인과 좀 계획을 좀 해주시죠
이렇게 얘기하는 것을 방해하면 안 된다
아시겠죠 방해하면 안 된다
이게 원래 3개월 전 이었어요 근데 이제는 6개월 전으로
좀 기간을 늘려 준거 저희가 미리 미리 임차인을 구할 수 있게 하라
자 그러면 방해를 하면 안된다고 했잖아요
방해를 한 안 된다 그러면 어떻게 방해를 하는가를 꼭 배워야 되잖아요
맞죠 임대 일일이 어떻게 방해를 했는가
그러니까 그렇게 못하게 법의 딱 받아 났어요
뭐냐 1번 인대 2 아 상가 주인이 새로 모는 임차인 한테
야 그 권리금 말고 좀더 내놔라
나한테 좀 더 내나 이런 상가 주인들이 있었나봐요
그래서 이런거를 하면 안된다라고 코베 적어 놨어요
나한테도 좀 돈을 주어 암 그럼 나와 독약 안해줄 거야
이러는 나쁜 놈들이 많았다 이 거죠 그 다음에 신규 임차인이 기존
임차인이 라는건 나가는 임차인 새로 들어오는 임차인이
서로 권리금을 주고 받는 것을 방해하는 사람들이 많았어요
상가 주인들이 그냥 막 곧 나 얘랑 계약하기 싫은데
새로 들어올 은애 업종이 마음에 안드는데
왠지 그냥 돈 잘 못 낼 것 같은데 싫어 계약하지 마
이런 경우들이 않았다 이렇게 하지 말라 이 거야
그 다음에 신규 인 찬 새로 들어오는 사람한테
주변 시세보다 현저히 높은 월세를 요구하는 경우
자 이것도 제가 걱정을 최대한 프로 쓴겁니다 이런 일들이 많았어요
구중 족발 2 이것때문에 요 3번 때문에 막 싸움 났었던 거죠
주변 시세보다 너무 쎄게 막의 요구하면서 나라
막이래 버리니까
아니 252 월세 어떻게 들어오니까 나도 권리금 받아서 나가야 되는데 뭐
너무 것 조카라고 이것이 3인데 하면서 싸운 거에요
요거 못하게 한다.는 거구요 4번 이제 이건 어 면피 중앙이 줘
그밖에 정당한 사유없이 계약을 거절하는 경우 정당한 건 누가 판단 1
판사가 판단하는 거죠
자 과거에는 3개월이 었으니까 나가기 3개월 전부터 이제 임차인을 구할
수 있었어요 권리금 받으려고 근데 상가를 3개월만에 구한 그 새로운
사람을 구하기가 쉽지가 않죠
3개월이면 100일 밖에 안되는데 그래서 권리금을 구하려고 백방으로 뛰어
다녀도 결국에
어 새로 들어올 사람을 못 구했고 그런데 계약은 종료되고 그러면 나가야
된단 말이죠
그러니 이제는 조금 늘려 줬다고 생각하시면 되요
아니 한 반년 전부터 한번 열심히 임차인을 찾아 가지고 최대한 권리금을
챙겨가세요 이런 개념입니다
그런데 문제는 이 거죠 권리금 이라는 것은 다툼이 일어날 수밖에 없어요
제가 지금 방금 말씀드렸던 법 조항을 보시면 이해가 될 거에요
자 아까 말했던 것 시세 대비 현저히 높은 월세를 요구하는 임대 2
이거 하지 말라는 건데 시세 라는게 정해져 있나요
아니죠 시세 라는건 정해져 있지 않아요
코에 걸면 코걸이 귀에 걸면 귀고리 줘 왜냐하면 상담 마다 위치가 다르고
어 어 또 유동인구가 다르고 방향이 다르고 출 수가 다른데
맞죠 아파트 라는 것은 어쩐 좀 빨 한계 있지만 상가는 그렇지 않거든요
그런데 요것도 불확실한데
현저히 높은 이 현저히 라는 게 뭡니까
아 이것도 또 애매하죠 자 애매한 거 곱하기 애매한 거
그러면 정말 애매한 게 되는 거죠 그런데 그거를 요구하지 말라 이 거에요
그러면
임차인 하고 임대인 의 입장이 서로 다를 거 아닙니까 이게
다룰 수 밖에 없죠 그러면 이런 추상적인 표현을 쓰면
법적인 다툼을 만들게 되는 거죠 그러니까 맨날 싸우는 겁니다 자 거기다가
권리금 이라는게 개량이 됩니까
자 내가 여기서 영어 글 잘 해 가지고 여기가 매출이 얼마나 오구요
그리고 내가 뭐 이렇게 내가 딱 가는게 많고 내 내 전화번호가 많이 팔려
가지고
이게 아마 여기 들어오시는 바로 장사 잘 되실 거에요 라고 말한다.고 한들
그게 바닥 권리금 뭐 영업 권리금 뭐 이런건데
이게 오덕의 개량이 됩니까
이거야말로 코에 걸면 코걸이 우 귀에 걸면 귀걸닙니까
맞죠 거기다가 시설권리금 이라는 것은 이제 거기에 깔아놓은 어떤 인테리어
같은 거에요
주방시설 같은거나 뭐 탁자 나 테이블 뭐 이런거 있죠
어 이거는 감가상각 대상 이에요
근데 거의 제 운연 을 운영 했어요 그러면 이게 처음에는 인테리어를
10억을 발랐는데 지금은 얼만 거죠 그렇게 10년을 운영해서 그러면은
이게
10년 전에는 10억원의 지금은 얼만 거죠
크게 이게 권리금이 것 은 요금은 애매한 거 + 애매한 거면 정말 애매한
거죠 그래서 제가 어디선가 봤는데 어떤 이런 소소 상가 관련 소송의
70퍼센트가 권리금 이에요 권리금 실제로 임대료 가지고 싸우는 것은
그렇게 많지 않고 대부분
나 이거 권리금 더 받아야 되는데 왜 나 쫓아낸 야 어 너 거 넘 과하게
요구한다.
어 뭐 이 주인이 저를 권리금 못 박게 방해 했어요
마 이런걸로 싸우는거 맨날 그러니까 이 권리금이 사실 어찌보면 정말 답
나쁜 개념이죠 이게 잘못했고 정말로 그런데 문제는 이 거죠
요번에 5년 자리를 10년으로 들려 자나 지구요
그러니까 이제 10년 동안은 또 쫓아 내는 거에요 그러면
자 그동안의 권리금 으로 싸움 났던 게 뭐냐면
이게 5년이 너무 잘 따라 그래서 내가 인테리어를 1 발랑 하는데 이것을
5년만 쓰고 나갈래 니까 너무 아까워 죽겠다는 거에요 자 생각해보세요
냉장고 뭐 주방 시설 뭐 테이블
뭐 환 풍수에서 이런걸 다 해놨어요 그럼 이게 5년만에 5년만의 고철
덩어리가 됩니까 안되죠 맞춰
5년 힘은 쌩쌩 에어 냉장고 같은거 주방시설 같은거 다 3 거죠 그 정도
명은
그런데 이거를 다 포기하고 나갈래 니가 얼마나 보구 라고 화가 나요
임차인들이
그래서 나도 좀 걸리고 주 받고 이거 다음 사람한테 좀 넘기고 가려고
하는 거다 라는 걸로 싸웠는데
이제는 10 년으로 늘려 쬲
그러면 인테리어가 신년을 썼다면
그게 가치가 인연이 거죠 가치가 있어요
제가 봤을땐 별로 가치가 없는 데 10년이 뭐 어차피 한번 리모델링 할
때가 된거 아닙니까
근데도 권리금을 인정하는 조항을 빼지 않았다
이게 이제 앞으로 또 싸움 날 거다 깐 권리금에 대해서는 여전히 분쟁의
소지가 많다 이 거에요
그렇지만 왜 못 되겠어요 어 자
권리금 인정한 합니다 라고 법에서 싹 빼 버리는 순간 아 이제 고양이
목에 방울 달기 줘
고양이 목에 쥐가 방울을 달아야 되는 데 어
누가 답니까 정치 이걸 어떻게 합니까 이거를
우리나라의 임대인이 많아요 임차인이 많아요
앞으로 임차인 들 권리금 인정한 합니다 요 말 하는 순간 표 떨어지죠
그러니까 이거는 그대로 남자 나왔습니다 그런데 외국 사례도 다양하지만
이런 계약 기간을 길게 인정해주는 곳들은
권리금 자체가 없어요 대부분 권리금 이라는 개념 자체가 없는 나라가 훨씬
많아요
우리나라만 있는건 아니겠지만 이거는 계속 분쟁을 만드는 그런 개념이기
때문에 이런 걸 인정 안하는 쪽으로 가는게 좋은데
어쨌든 뭐 그렇습니다 자 그래서 그래서 이제 대안을 찾은 거죠
뭐냐 분쟁 조정 위원회 를 설치하겠습니다 그래서 여기서 권리금을 좀
따져보면 되는거 아닙니까 라고 법을 만든 거에요
자 제 20조에 신설된 조항 인데 이것도 말이 참 어렵죠
그런데 쉽게 생각하시면 되요 대한법률구조공단 이라는 데가 있는데
여기에다가 분쟁 조정 위원회 를 만들겠습니다
서울시와 광역시와 제주도 뭐
경기도 이런데 들은 조정 연회를 만드세요
이겁니다 그니까 이 조정 위원회 를 만들어 가지고 여기 다른 예산을 줄
테니까
여기서 권리금 하고 임대로 싸우는 것들을 좀 조정하는 위원들을 2구 내가
회의를 지킬게
그래서 내 너를 좀 화해를 시켜 줄게 이겁니다
조정 위원회가 무슨 일을 하는가 1번 월세나 보증금의 증감에 대해서
분쟁이 있다고 했죠
아 이게 아까 5% 짐 올릴 수 있다고 했어요
그 계약갱신 요구권 기간 안에는 10년 안에는 요
그거에 대한 분쟁을 우리가 조정 해주겠다
그 다음엔 임대차기간이 또 뭐야 애매한 거 있을 거 아닙니까 누가 보나
가야되고 안 나가야 되고 아까 뭐 어 재건축을 사전 고지한 경우에는 뭐
나갈 수 있고 안 나갈 수 있고 이렇게 분쟁이 많을 거 아니에요
요런것도 우리가 조금 아 조정을 해 줄게
그 다음에 요거 5번 권리금에 대해서도 우리가 좀 분쟁 소지가 있으니까요
오늘 좀 조정 해 줄게 이 거에요