부동산재테크 임대 10년 보장, 이제 걱정없이 장사할 수 있나요?(상가임대차보호법) 3부ㅣ부동산읽어주는남자 > 부동산 정책이슈

 

자 분쟁 조정 위원회 설치는 자랑 건 맞아요 저도 이걸로 되게 원했어요
그 택은 있거든요 현재 주택 분쟁조정 연애에 있어 없
상가가 없었어요 근데 이제 이번에 만든다 이 거에요
사실 이게 없으니까 법원으로 막 호 솜으로 가구요 아니면 뭐 제소전 화해
시청해 가지고 막도 법원에서 또 약간 약 씹을 하는 것도 있고 뭐
이런식으로 가 서로 막 멀고 법 오르 법원으로 갔어야 됐거든요
근데 사실 임대인 하고 임차인들이 서로 이게 서로 돈 바꾸 돈주는 사이고
사실 서로 공생하는 관계인 대 소송 간단 에 의해 쉬운 일닙니다
그래서 사실 억울한 일들이 많았거든요 그 임재 인도어 구라고 임차인 도
억울하고 이런 일들이 많았어요
근데 이제 공무원 하고 교수 하고 뭐 관련 업의 동산 뭐 전문가들을
아 가지고 구성한 위원회를 만들어서 조정을 권고하게 따이 겁니다
그리고 좀 나아지는 거죠 물론 이거에 불복하는 소송으로 갑니다 이게 어떤
뭐 확정적인 뭐 그런건 아니면 저는 이거에 조정을 이 조정의 저는
불복하는 데요
그러면 끝이에요 끝이지만 그래도 한번 이용해 볼만 하죠 왜냐하면 우리
둘이 싸우는거 하고 누가 하나 심판이 부터 가지고 우리 둘을 서로 이렇게
파일 시키는 것은 좀 다르니까
이것은 10월 16일 기준 후 6개월 이후에 출범한다. 고 법의 적혀
있어요 아무래도 준비하는 시간이 걸리니까 내년 봄부터는 이게 운영이 될
겁니다
이미자 가장 궁금해하는 게이 거죠 기존 임차인 은 어떻게 되는 겁니까
기존 임차인 은 금을 지구 5년에서 10년으로 늘어나는 거예요 아
늘어나는 거예요 이게 제일 궁금하다 말이죠
설명을 드리면 아 우선 신규 게 하겠죠 신규 계약
이제 세로 처음으로 창업 하는데요
이런 사람들은 그 오늘 이후로 오늘 이후로는 모두 적용됩니다
그러니까 저 내일 창업 하는데요
저 내일 계약 하는데요 이런 사람들이 있죠 계약 기준 이니까 계약서 쓰는
날로부터 심령 으
다 모두 적용됩니다 흠 이제 문제는 기존 임차인이 줘
음 기존 임차인들이 애매 하잖아요 지금 5년째 에 있는 사람들이 뭐 매매
하단 말이죠
대 우선 법 개정이 라는 것은 소급 적용이 안되요
이게 핵심입니다 왜냐면 법이라는 군은 수애 바뀌는데
어 뭔가 사전에 어떤 그 법을 보고 어떤 거래나 계약을 한 사람들한테 다
소급 적용을 해 버리면
이거 뒤통수 맞는 것 밖에 안 되잖아요 그래서 법계 적은 소급 적용이
안되는데
그러면 기존 임차인 들은 5년 지나면 다 나아 가야 되는거 아닙니까 라고
이제 생각을 하시게 될 거에요
그렇지만 이거는 경우에 따라 다릅니다
자 이 법 중앙에 이제 있어요 보면은
계약갱신 요구에 적용 사례
깐 예시를 어떻게 적용을 해야 되는가
자 이 법이 시행된 이후에 최초로 체결 되거나 이건 제가 방울을 설명
햇죠
이제 어 내일 부터 계약서 요하는 사람들은 다 10년 조금 되는건데
이건 해결이 겠죠 갱신 되는거 있죠
갱신되는 인데 차도 적용이 되는 거에요 갱미 심
아까 기억인 아실지 모르겠지만 계약 갱신을 하면 다시 계약한 걸로 친다
라는 조항이 있었죠
다신 계약한 된걸로 친다 라는 그 조항 때문에 이 갱신 이라는게
의미를 발휘하는 거에요 것 좀 더 설명할게요
자 그 다음에 권리금에 회수 끼에 을 아까 강화한다.고 해도 그래서
6개월로 늘려 줬죠 6개월
이거는 지금 있는 것도 적용한다. 이거예요
어렵지 않죠 그래서 걸리곤 관련된 법은 다 지금 조금 하는거구요
지금 임차인이 나 새로 인 차이나 다 6개월 전부터 알아볼 수 있게
해주는 거에요 근데 이제 계약갱신 요구권 이 문제는 거죠
요기가 지금 애매 하잖아 갱신이라는 게 있으니까 아
현재 5년 메인 사람 그 내가 창업한 지 5년이 안된 사람들
그래서 나는 아직 한 번 더 계약 갱신을 할 수 있는 사람들이 있죠
이런 사람들은 새 법의 적용을 받습니다
아 제가 알아보니까 이게 맞더라구요
자 아직 나는 5년이 꽉 안 찼어요
그래서 뭐 3년 4년 차 밖에 안됐어 그래서 이제 계약 기간이 조금
있으면 끝나지만 난 다시 다시 또 재개 할 건데 왜 너무나 어제 5년까지
는 보호를 받으니까 이런 사람들이라면 재계약을 하겠죠
제 개학을 하면 는 갱신이 되죠
갱신이 되면 다시 계약한 걸로 친다 그랬죠
다시 기억 한다.는 것은 어 법의 적용을 받는다
이에 되셨나 모르겠어요 그래서 사례를 들며 는 2014년 5월에 만약에
인대를 시작했어요
그러면은 2018년 5월에 어 제약을 했을 수도 있잖아요
뭐 1년이나 2년 단위로 계약을 하다 보면은 한 5개월 전에 마지막
계약을 했을 수도 있어요
이런 사람들은 2019년
2019년 이면 벌써 5년이 꽉차 버리죠
내가 나는 다시 한번 계약서를 쓸 기회가 없어요
이럴 때는 계약 갱신 요구권 20년이 적용이 안됩니다
말 어려울 수 있는데 아 내가 한번 더 계약할 수 있는 권리가 있는
사람은
적용이 되는 거고 한번도 재계약을 할 수 있는 재계약을 요구할 수 있는
권리가 없는 사람은 못하고 애매한 거죠
분리가 되어 그럼 반대로 어
1년 11월에 임대를 시작했어요 그러면 19 년도가 5년째 니까
지금 다음 달에 재개를 한번 할 거 아닙니까 만약에 제가 글 할 사람이
있다면 이 사람은 10월 16일 이후에 제게 재계약을 하는 거니까
이 사람이 재계약을 1 중 간다는 아 한 5년 더 10년째 까지 쭉 있을
수 있는 거죠
아시겠죠 그래서 기존 임차인의 적용 여부에 결론을 내면 은
어 현재 현재 기준으로 한 번도 재계약을 요구할 수 있는 권리가 있는가
없는가
요걸로 따진다 그래서 이미 온 현재까지 어떤 계약기간을 잡아놓은
사람이라면 임차인이 더 이상 늘릴 수는 없는 것이고 아니면 어떤 사람들은
이미 처음 창업한 지 한 7년 8년이 된 사람도 있어요
또 난 이미 과거의 벌써 5년이 다 끝난 사람들
이런 사람들은 당연히 안 되는 거고
당연히 안 되는 겁니까 재계약을 당당하게 요구할 수 있는 권리가 아직
살아있는 사람 말이 어려운데 이게 최선입니다
사실 이거는 기존의 그 계약은 그냥 5년에 끝내는게 맞거든요
근데 이걸 어떻게든 임차인 편을 들어주는 게 법의 취지 기 때문에 이렇게
하는 거예요 그러니까 너무 한다.고 생각하면 또 너무 한데 임차인은
입장에서는
야 나 다행히 5년 하고 쫓겨나는 게 아니라 이제 10년을 할 수도
있겠네 라고 생각할 수도 있으니까 뭐 서로 입장은 다른 거죠 그러면 이제
제 궁금한게 또 요구 아니니까 임대인 한테는 악재 입니까
이게 또 궁금하시죠
아트는 맞습니다 아찌 이거는 맞는데
어 답을 찾을 것입니다 임대인 들은 꼭 답을 찾아 내죠
악재는 악재가 이나 피해갈 수 있는 구멍이 없는 것은 아니니까 답을
찾겠죠
조만간 월세 무진장 비싸지 겠네요 네 제가 얘기하고 싶은 말이 그 거에요
자 그러면 임대인 들은 어떻게 대응할 것인가
임대인 들은 이제 아까 말했듯이 내 임차인이
어쩌면 5년을 더 살아야 될지도 몰라요
만약에 저도 인 임대인 중에 하나니까
제 임차인이 이제 있는데 2분도 지금 창업한 지 지금 뭐 2년밖에 안 된
사람도 있단 말이죠
그럼 이 사람이 계속 계약 갱신을 할 거란 말이에요
그러면 이 사람은 당연히 10년까지 갑니다
그러면은 저는 이제 무조건 월세를 5% 심었다 박다가 올릴 거에요
왜냐하면 이 사람이 앞으로 8년을 더 있을 건데
8년을 더 있을 건데 이 동네 시세가 막 급상승 할 지 않을 조 어떻게
알아요 근데 시세가 급상승을 해도 아 5% 밖에 못 올리기 때문에
어떻게든 따랐다 가 올리려고 계속 재계약을 1년 단위로 끊어 가지고 계속
하려고 할 겁니다
맞죠 그렇지 않으면 제가 제 권리를 못찾는 단 말이에요
임대인 입장에서는 임대료도 못 올려
쫓아 내지 도 못해 새로운 사람도 못 받아 그러면 이거 지금 손발을 다
짤라 놓은 상태이기 때문에 어떻게든 올리려고 할 것이다
그러면 당연히 분쟁이 많아지겠죠 음 이렇게 계약갱신 요구권 을 중간에
내려 버리면 분쟁이 많아 줘요
그러면 분쟁 조정 위원회 가 생겼으니까 끝났네요
다 이걸 해주 겠네요 아니다 가 분쟁 조정 위원회 는 그냥 원고지 이게
어떤 법적으로 뭐 말을 뭐 구속할 수 있고 이런 게 아니기 때문에 또
소음 가구 마기를 수도 있어요
자 그렇지만 임대인 들의 입장에서는 어떻게든 더 올리려고 하겠죠 조금조금
막 올리려고 할 겁니다
그리고 만약에 새로 하는 사람 이제 완전히 기존에 있던 사람을 내보내고
새로운 사람을 딱 받아요
그렇다면 이 사람을 내가 받는 순간 내가 이사람을 10년을 앉혀 놔야
되니까 잘 골라서 이제 받겠죠
왠 일베는 이상한 사람 하나 꼬이게 되면 골치 아파 지니까 그러니까
업종도 조금 모를 것이고 그리고 이왕 어 안 치는거 아 내가 매년 5%
밖에 못 올리고
그리고 그것도 현실적으로는 10년에 한 25% 밖에 못 올리기 때문에
사실상 물가상승률 정도 올리는 거에요
물가가 부분을 자 10년의 25% 라고 생각해보세요 10년의 15 부리게
물가상승률 도 안되는거 어찌보면
그래서 새로 들어오는 임대인 한테는 어떻게든 월세를 3개 받으려고 할
겁니다
3개 자 근데 이게 임대인 나 혼자의 생각인가 아니겠죠 이제 새로
계약하는 사람들은 아까 새로 계약하는 임대인 들은 다 똑같은 마음을
먹어요
여기 5년에서 10년으로 늘어나면 은야 올리지도 못하는 5% 밖에 못
올리는데
어떻게든 좀 더 받아야 되는거 아닙니까 라고
어 담아 파지 않지만 담합이 된다
사실상 담합이 되겠죠 같은 마음이니까 그런데 동네 마다 다르겠죠
어떤 동네는 서로 막 들어오려고 임차인들이 만날 유치는 동네가 있을 거
아닙니까 그런 동네가 있다면 당연히 이제 배장 챙기기 를 막 할 것이고
상가들이
그리고 우리 공대는 막판 산에 공식이 많아 이런데 들은 뭐 어쩔 수 없이
그냥 가는것도
아시겠죠