부동산재테크 문재인정부 상가임대차보호법 개정안 분석ㅣ부동산읽어주는남자 > 부동산 정책이슈

 

네 안녕하세요 정태 일입니다 이번 영상은 며칠 전에 발표한
상가임대차보호법 그 개정안에 대해서 한번 분석을 해보려고 합니다
12월 22일에 발표를 했어요 정부에서
그 상가임대차보호법 이라는게 있는데
3가 주인과 상가 세입자 간에
그런거 다툼이나 어떤 그런 게 있겠죠 항상 그럴 때 아무래도 임차인이
약자다 보니까 임차 의인을 보호하는 법 입니다
그 말은 당연히 임대인 의 권리를 제한하는
그런 법이 겠죠 근데 그거를 개 정했습니다
그래서 그거를 내년부터 이제 적용을 할 테니까
미리 알아두세요 라고 예고를 한 거죠 이 법이 개정이 되면은 18 년도
1월 말부터 적용이 되니까 이제 약 한달 정도 뒤면 은 네 오늘 방송
않은 내용이 우리 실 생활에 영향을 미치게 됩니다
그러니까 뭐 내용이 길지는 않아요 아마 금방 끝날 거긴 한데 그래도 뭐
알아두면 은 도움이 되겠죠
보도자료가 발표가 됐는데 거기에 간단하게 추진 배경에 나와 있습니다
어 이렇게 개정안 을 발표한 이유는
어 최저임금이 인상이 됩니다
그래서 그거에 따라서 임차인들이 인건비에 대한 부담이 5 겠죠
어제가 지금 기억하기로는 7,500원 인가로 올라가는 걸로 알고 있는데
그런데 후 년인가 에는 뭐 만원까지 올리겠다고 하는게 지금 이 정부의
정책이 줘
그러니까 앞으로 인건비가 계속 올라가는데 임대료 까지 올라가면 너무
부담스럽지 않겠냐
그러니 임대료를 좀 제안하자 라는게 추진합니다
이해 되시죠
저는 상가를 가지고 있는 입장에서 이 취지
나 좀 뭐 마음에 들지는 않습니다
어 무슨 말이냐 i30 임대 있는 들이 좀 손해를 보면 어때 라고
생각하시는 분들도 있어요 분명히 그건 알지만
엄밀히 얘기하면 임대 인도 국민이고 임차인 도 국민인 거죠
그러니깐 어느 한쪽에 혜택을 준다는 건 다른 한쪽에는 뭐 안 좋게
얘기하면 피해를 주는 건데 이걸 너무 정부가 한쪽에 편해 서서 그냥
논에는 부자고 너네는 나쁜 놈들이 니까 좀 이 생을 해 희생을 하라
이런식으로 나온단 말이죠
요거는 좀 아주 캡과 나 시켜서 보면 좀 잘못된 논리입니다
왜냐하면 임대인의 혜택을 빼서 다가 임차인 한테 주는 것은 정부 입장에서
정말 쉬운 일이 잖아요 근데 세금을 안 써도 되고
어떤 손해보는 거 없이 그냥 국민들께 비싸 울안 얘기밖에 안 되는
거죠 제가 봤을때는 정확하게 좀 바꾼다면 은
임대인의 혜택 뭐 이런건 그대로 두고 임차인 한테 어떤 지원정책을 해주는
게 맞지 임대 인걸 빼서 다가 인천 해주는 것은 그리 좋은 방법은 아닌
거죠 왜냐하면 필연적으로 부작용이 생깁니다 이런 것들은 항상 어디에
한쪽만 의 혜택을 준다고 해서 그게 계속 유지가 되지 않거든요
정부의 정책 이라는 것은 항상 양쪽을 다 아우를 넣어서 가야 되는데 지금
주택 정책이나 대출 정책이나
지금 3가 정책들이 답 일방적으로 한쪽에만 너무 이렇게 치우쳐져 있기
때문에 이게 앞으로 뭐 1년 2년 3년 지나면서 2장 영어로 나타날 수
있다
요 부분이 분명히 문제가 될 것 같아요 어쨌든
진행을 해 보겠습니다 내용은 간단합니다
기존의 상가임대차보호법 이라고 해서 임차인 들을 보호해 주는 법이
있었는데 요게
적용범위가 제한이 되어 있었어요
그래서 어떤 사람들은 보호해주고 어떤 사람들은 보라 안해주고 이래 썼단
말이죠
근데 그 범위를 더 확대하겠다 더 많은 사람들을 이 보험법 안으로 끌어
드리겠다는 거죠 그러면 지금 12월 기준으로는 보호법 에 해당이 안되는
사람들 2
내년 1월부터는 보베 해당이 되기 때문에 그런 임대인 들의 입장에서는
갑자기 원래는 어떤 내가 규제가 없었는데 갑자기 규제가 생겨 버리는 거죠
그리고 그렇게 적용 범위를 확대 하는거에 추가로
임대료 인상에 상환을 축소한 나 요게 또 하나의 골 장력에 두 가지입니다
보호법 적용 범위를 확대하는 게 있고 임대료 인상 상한 폭을 더 낮추게
따라 임대를 더 못 올리게 하게 따는게
이 개정안의 취지 라는 거죠 내용은 짧아요
우선 법을 바꾼 답니다 어떻게 바꾸는가
아까 보험법 적용 범위를 확대한다.고 했는데 그 적용범위 라는 것은 누구는
해주고 누구나 안해준다 그랬죠
그러면 기준이 있어야 되잖아요 그 기준이 바로 환산 보증금 이라는 겁니다
흐미 환산 보정 놈이 라는게 왜 생겼는지 야 상가 라는 것은 전세가 없고
대부분 다 월세 이기 때문에
보증금도 받고 월세도 봤습니다
그러니까 이 보증금을 많이 받고 월세를 낮게 받는 사람도 있고 보증금을
조금만 받고 월세를 많이 받는 사람도 있고
뒤죽박죽 이란 말이죠 이게 뭔가 일정하게 비교가 안되는 거에요 그래서
월 3 5 다 전세 처럼 다 환산을 해가지고 어떤 하나의 금액으로 보증금
화 하자 그러면 비교가 쉽지 않냐
이 얘기입니다 그래서 그 환상 보증금이 이 임대차 보호법에 보고 대상의
기준이 되는데 그 액수를 올리겠다 라는 것이죠 그래서 그 환 3 보증 그
이하라는 아주 보호를 강하게 해줍니다
그러니 당연히 임차인 입장에서는 환산 보증금 안쪽으로 자기가 들어가면
좋겠죠
정부에서 법으로 보호를 막 해주니까 그런데 환산 보증금을 넘어가는 임차인
들은
보고 게 그 강도가 좀 약해 집니다
금액 자체가 환상 보증금액 자체가 인상이 되니까 이제는 강력하게 보호
받는 사람들이 더 많아지는 거죠
아까 임대인 들의 입장에서는 규제가 더 심해진다 라고 보시면 되겠습니다
흐미 환상 보존 힘이라는 것은 어떻게 계산을 하는가
제가 여기 적어놨지만 보증금 + 월세 곱하기 100 입니다
그게 환상 보증금 이에요 그러면 아주 쉽게 예를 들어서 계산 하면 쉽겠죠
자 그러면 보증금 5000만원 의 월세를 300만원을 계약한 상가가
있다면 이 임차인의 환상 보증금은 얼마일까요 요걸 계산을 해보면
자 5000만원이 보증금이 고 + 월세가 300만원이 줘
그런데서 월세 곱하기 100을 해야 됩니다 그러면 3억이 되죠 그러면
사목 덕이 5천만원 이니까 3억 5000만원이 이 임차인의 환산 보증금이
되는 것이죠
보증금 1억에 월세 200만원 인 사람은 어떻게 되죠
보증금 1억 + 200 곱하기 100 이 되니까 다하면 3억이 되겠죠
그러니까 국가가 봤을 때 5천에 300만원짜리 월세가
이러게 200만원짜리 보다 더
비싼 월세 다라고 비교가 되는 겁니다 이게 바로 환산 보증금의 역할인
것이죠 그래서 환상 보증금액 기준이 늘어났다는 얘기는
보호대상이 더 많아진다 라고 이해하시면 되겠습니다
자 그런데 이 환산 보증금은 지역 마다 등급이 달랐어요 왜냐하면 서울
기준으로
임차인 드라고 어디 지방 소도시에 임차인을 하고 당연히 매출도 다르고
임대료도 다르고 다 다르죠 서울에서는 뭐 예를 들어 뭐 이러게
200만원짜리 가 그렇게 어 비싼 상단은 아닌데
어디 지방 소도시에 가면 이렇게 200 이면 엄청 큰 상가를 얻을 수도
있단 말이죠 그러니까 이 보호법의 취지 자체가 약자를 보호하는 건데 그
지역의 특성상 상대적으로 부자인 임차인 들까지 보호할 수는 없다 이게
바로 추 지거든요
그래서 지역 마다 다 환산 보증금을 차 등으로 적용을 하는데 이번에
서울이
6억 1000만 원까지 올라갑니다 그리고
부산도 원래 과밀억제권역 니어서 240,000,000원 되었는데
이제 5억 으로 확 올라가는 거죠
세종 파주 화성 도 뭐 더 들어가고 그 기존보다 거의 약 40% 정도가
금액이 증액이 됐습니다
그러니까 당연히 임차인 들도 더 많이 혜택을 보게 되겠죠 보고 법의
테두리 안으로 들어온다 이렇게 보시면 되겠습니다
그러면 여기 들어가면 뭐가 좋은가 그걸 알아야 되겠죠
어 가장 큰게 이겁니다 임대료의 인상률을 제안 받아요
환산 보증금을 초과 하던 임차인 들은
주인이 얼마든지 올릴 수 있었어요
시세에 맞춰 서 그 예를 들어 작년보다 올해가 갑자기 월세가 20% 가
시세가 상승을 했다
그럼 환산 보증금의 해당이 안 되던 임차인 들은 주인이 올려달라고 하면
올려줘 써야 됩니다
근데 환상 보증금 안에 들어가 있는 사람들은 깐 보호법에 대상이 되는
사람들은
시세가 20% 가 didn't 30% 가 띠 등
그건 다 연 9% 로 제한을 받았었어요 기존에는 요
그러니까 당연히 이 환산 보증금이 늘어났다는 것 만으로도
어떤 세입자들은 많은 혜택을 받는 거죠 임대로 상승의 제안 적용을
받으니까
그런데 그거를 이번에 한번 더 월세를 9% 가 올라가는게 아니라 5% 로
밖에 안 올리는 걸로 더 낮추겠다는 거죠
보호의 대상이 된 것도 좋은데
거기서 9% 에서 5% 로 까지 상환을 딱 막아 버리는 걸 하나의 혜택을
더 주는 거죠 그러면 예시를 들어 드려야지 쉬우니까 보증금 1000만원에
월세 100 으로 계약했는데 예를 들어 1년이 지났어요
그래서 재계약을 할 때가 됐습니다 그러면
연 5% 로 제한한다.는 거잖아요 1월말부터 음 얼마를 올릴 수 있는가
대부분 사람들이 월세를 5만원 올리는 거 아닙니까 5% 니까 라고
생각하지만 실제로는 보증금도 5% 를 올릴 수가 있어요
그러면 보증금을 1,050만원 월세를 100 5만원까지 올릴 수 있게
법에서 보장한다.는 거죠
그 이상은 못 올린다 원래는 9% 여서 청구 10만원에 월세 100
9만원 까지 올릴 수 있었는데 그것을 더 낮추겠다는 거죠 그러면
삼각 주인들 입장에서는 보증금 50만원 더 받아봐야 큰 의미가 없어요
그래서 보통 보증금을 안올리고 이 50만 원에 해당하는 월세를 더 올리죠
누출 천원정도 더 올라가는 겁니다 그건 실제로는 뭐 벌 3를 뭐 팩 5
만 몇천원 이렇게 받든지 뭐 아니면 요번에 안올리고 다음번에 올린다고 와
든지 뭐 그렇게 하는 거죠
보통은 보증금을 잘 어울리지 않아요
자 그러면 이거 말고 뭐 어떤 혜택이 능가 그런건 없어 약간 두 가지밖에
없습니다 이 개정안은 아주 심플합니다
그런 보고 대상을 넓히게 따 그리고 보호대상 안에 들어온 사람들은 임대로
상승 제안을 더 하겠다
그래서 임차인들이 조금 더 월세를 안정적으로 낼 수 있게 급격하게
상승하지 않도록 맞겠다는 것 밖엔 없습니다
그러면 이제 저같은 상가를 투자는 사람들한테 어떤 영향이 오는지 가
궁금하시죠
아까도 말했듯이 최저임금 같은게 올라가면 임차인 들은 이제 영향을 받아요
아무래도
그러면 임차인 들은 자기의 이익을 깎아 먹을 수밖에 없고 그러면 어쩔 수
없이 최저임금이 올라가면 메뉴 가격도 올릴 수 밖에 없습니다
왜냐면 자기가 원래 200 벌던 걸을 월급을 주고 나면 150 131
줄어드는데 그럴 순 없잖아요 그러니깐 자기도 매출을 올리려면 당연히
가격을 올릴 수밖에 없죠
그러더라도 어쨌든 년에 악화가 되는 것 맞죠
인건비가 늘어나니까 그래서 그 부분을
3가 주인들을 쥐어짜서 먼 애들한테 택을 줄게 이게 이 정책의 목적 이란
말이죠
3 까지 여인들한테 너 어제 같은 안 좋은 거에요 안 좋은 건 맞다
그런데 이게 엄청나게 큰 변화는 아니에요 그래서 보상 갖추 잘 하면 안
된다
삶과 투자자들 한테 뭐 엄청난 악재다 뭐 이런
그럼 기사도 있는데 그건 말이 안되는 얘기입니다 왜 그런지 보조
가장 큰게 계약 갱신 청구권 이었어요 대한 기존의 배에는
법으로 보호하는 게 5년이 얻습니다 하니까 어떤 임차인 1 받으면 이
사람이 나가기 싫다고 하면 5년까지 는 무조건 계약을 연장을 해 줬어야
되요 근데 이거를 어
가을 때만 해도 은 10년까지 늘리겠다
이 정부가 5년니라 10년을 늘리겠다 라고 마케 발표를 했었는데
이번 정책 에서는 빠졌습니다
그러니까 여전히 임차인은 5년은 보장 받지만 그 이후로는 더 보장받을
수는 없다는 거죠
그리고 기존 계약을 속판다 그랬어요 기존 계약을 속판다
그러니깐 새 노아는 신규 계약부터 5% 로 제안 하는게 아니라 기존에
있던 사람들 2
9% 로 올릴 것을 5% 를 줄여 버린다는 거죠 그러면 내가 1월에
재개하게 어떤 사람이 쓸 수가 있잖아요 근데 그런 사람들도 원랜 9%
올리려고 하는데 갑자기 5% 밖에 못 올리게 되는 거예요
요런 부분은 확실히 나한테 패널티가 오는 거죠 그거 상가 주인들이
입장에서는
애초에 시세보다 조금 싸게 빌려 줘서 이 사람이 들어온 다음에 아내 년의
재계약할 때 좀 올려야 겠다고 생각하고 있었던 그 산과 주인이라면 갑자기
뒤통수 맞게 되는 거죠
5% 이상 못 올리니까 4% 만큼 못 올리게 되는 거죠
그런데 이게 무조건
그러면 임천 한테 좋은거냐 좋긴 좋겠지만 약간 조삼모사 같은거요 뭐냐면
계약 갱신 청구권 여전히 5년 이기 때문에 기존 계약자 들도 5년을 딱
채우자 는 그러면은
시세대로 받을 수 있습니다 시세대로 받는다 그러니까 당연히 9% 를
올리려고 했던 상가 1
주인 입장에서는 끈목 몇 년 있다가 한번에 왕창 올려야겠다 라고 마음을
먹게 되는 거죠 그러면 지금은 조금 적게 내겠지만 5년 10 채운 뒤로는
임대료가 폭등할 수 있다 이겁니다
그리고 지금 만약에 공의 시리거나 아니면은 두세 달 있다가 임차인이 나갈
것 같은 그런 상가 있잖아요 그런 생각을 가지고 있는 임대인 입장에서는
이제 임차인을 아주 가려서 받게 될 수밖에 없는 거예요 내가 여기 지금
비어있는 카네다 가 누굴 넣으면 5년간 이 사람한테 보장해야 되고 월세도
5% 밖에 못 올리니까
시작할 때부터 신중하게 고를 수밖에 없는 거죠
애매한 사람 바다가 주고 이 사람을 내가 5년을 끌고 할 바에는 차라리
한두 달 더 비우 더라도 정말 잘할 사람 좋은 업종 만 가려서 받게 된다
그렇게 상가 주인들은 생각할 수밖에 없다는 거죠 그러니까 내가 어떤 진짜
이 동네에서 뭔가 장사를 하고 싶고 뭔가 사업을 하고 싶은 사람
입장에서는
이제 약간 더 구하기가 힘들어 지는건 옛날 보다는 임대인 들을 규제
한다.는 얘기는 임대인 들도 자기들 살길을 찾기 때문에 당연히 임차인 들을
골라서 받고 좀 꺼려하고 이런 것들이 생겨나는 거죠 그러니까 아까도
말했듯이 한쪽에만 너무 혜택을 주며 는 다른 한쪽에서 부작용이 날 수
있는데 그런 부분들이 생긴다는 겁니다
그리고 신규 기억 임차인 들은 아이 월세를 높게 시작하는 경우가 생길
수도 있어요
뭐냐면 앞으로 5년간 뭐 돌리니까 진정의 올려 버리는 거 자 시작부터
저라도 그럴 것 같아요 제가 만약에 월세를 1 300 정도를 생각하고
있었는데 이번 정책이다 발표가 되서 2월부터는 적용이 된다고 치면 뭐
그럼 좀 좀 기분이 나쁘지 않아요 제가 이제 상가 주인 이라고 생각하면
앞으로 못 올릴 것을 생각하면
물론 올리는게 무조건 올리는게 아니라 시세에 맞춰서 가야 되지만 어쨌든
5년 뒤에 시세가 지금보다 주어질 거라고 상가 주인들은 다 생각한단
말이죠
바라기 라도 하죠 그러니까 앞으로 못 올릴 거 면은 뭐 10만원 20만원
이라 더 올려 받아야 되겠다고 생각을 할 수 밖에 없는데 이 생각을
남아나는 게 아니고 주변의 모든 임대인 들이 다 같이 생각을 할 거
아닙니까
모두 적용을 받으니까 그러니까 월세가 조금 지금 시세보다 더 올라갈
수밖에 없는 2 작은 이 생기는 거죠
이거는 당연한 거에요
임대인을 2제 하면 당연히 임대인은 임차인에게 떠 넘길 수밖에 없는
것이고 그럼 임차인은 당연히 약자 이기 때문에 임차인이 다 떠 앉게 되는
것이죠
물론 기존 계약자들은 어쩔 수 없지만 5년 채우고 나면 폭등을 시킬
것이고
시세에 올랐다면 신규 계약자들은 잘 가려서 받을 것이고
들어온 사람도 월세를 더 내놔라 시작부터 더 받겠다 라고 하겠죠 당연히
이런 부작용들이 생길 수는 있을 거예요
저는 이 정책은 그냥 조삼모사 정책 이라고 봅니다
물론 5% 를 낮춰 없기 때문에 기존 임차인을 한테는 좋을 수 있어요
월세가 안정적으로 올라가니까 그렇지만 결국에 5년을 채우고 나면 은
그동안 못 받은 거다 받으려고 할 겁니다 임대 있는 들 입장에서는
안받을 수가 없죠 자기 돈을 투자하고 이자도 낸게 있는데 그동안 손해 본
걸 다 회수하고 쉽잖아요 사람의 마음을 다 똑같죠
그러면 어쩔 수 없이 그 다음에 또 확 올려줄 수밖에 없는 거고 또 신규
세입자를 밭 받으려고 하겠죠 모델로 준 더 그러다가 이런 식으로 해 버릴
거란 말이죠
다른 사람 받게 그 다른 사람 받을 때는 일부러 앞으로 5년 치 를 더
챙겨서 더 쎄게 받으려고 한단 말이죠 그래서 이 정책을 통해서 삼각
투자자들 한테는 뭐 커다랗게 와닿는 건 없어
물론 뭐 임차인들이 입장에서는 당장은 좋겠죠
당장은 뭐 이제 안 올라가고 뭐 혜택이 있으니까
그렇지만 결국에 지금 오르나 5년 뒤 오르나 똑같이 올라가는 건
마찬가지인 거고 오히려
방향이 어떻게 갈지 모르겠지만 임대인 들의 입장에서는 약으로 껌 월세 더
받자 라는 쪽으로 갈 수밖에 없다
그래서 요정 책의 의미는 큰 건 없다
크게 뭐 받아들일 건 어프 3가 투자자들 입장에서도 크게 뭐 와닿는 건
아니고 게 조금 더 불편해졌다
조금더 당장 벌지 못하지만 나중에 벌 수 있겠지 라는 정도 수준이라고
보시면 될 것 같아요
뭐 상가를 가지고 계신 분이나 아니면 앞으로 삼각 투자를 생각하시는
분들은 이 정책의 너무 크게 의미를 두지 않으시면 될 것 같다
요정도로 정리를 할 수도 있을 것 같습니다 자 그러면 이걸로 방송을
마치구요
지금까지 상가임대차보호법 개정안 에 대해서 한번 알아봤습니다 들어 주셔서
감사하구요
지금까지 정태기 얻습니다