부동산재테크 문재인 정부 신DTI 정책 세부내용 분석ㅣ부동산읽어주는남자 > 부동산 정책이슈

 

네 안녕하세요 좀 테이 깁니다 이번 방송은 신 dti 정책 세부 내용
분석 이라는 주제를 가지고 한번 해보려고 합니다
오늘이 줘 11월 27일에 50 gti 관련해서 기존에는 이제 개략적인
그림만 그렸다면 은 부분인지 상세한
정책이 발표가 됐습니다 뭐 근데 신 dti 정책 뭐 이렇게 발표한 건
아니고요
금융회사 여신 심사 선진화 방안 이라는 보고서를 금융위원회에서 이제
발표를 했는데요
아 말이 좀 재밌죠 선진화 를 한다.는 거죠 선진화가 무엇인지가 보고서에
대한 나와 있겠죠 그리고 킷 그동안의 우리가 선진적인 제도가 아니라
후진적인 제대로 가지고 있었다 라는 뭐 그런 의미도 되는 겁니다
어찌 보면은 그래서 아 이 자세한 보고서 내용은 한 10일 6점 정도
되는데 저희 그 부동산 읽어주는 남자 재테크 스쿨 그 카페 제가
올려놨으니까 뭐 오셔 가지고 보셔도 되구요 아니면 그냥 이 방송을
들으시면 은 제가 좀 간략하게 요약하고
회사를 좀 붙이는 거니까 아 이걸로도 어느 정도 이해가 되실 겁니다
그러면 한번 본격적으로 진행 해보죠
아까 말했던 그 선진화가 무엇이냐 그 방향을 먼저 볼게요 자 상환 능력을
중심으로
대출의 심사를 하겠다 이게 이 보고서의 요지입니다
아 그게 선진화 라는 거죠 그러면 그동안 우리는 후진적인 제도를 가지고
있었다
그러면 당연히 상환 능력을 중심으로 심사를 하지 않았다는 이야기 인 거죠
그 말은 뭐죠 그냥 이 사람이 갚을 수 있는지 없는지를 딱히 고려하지
않고 그냥 막 빌려줬다 라고 본다는 겁니다
그래서 이제는 그러지 말고 이 사람이 정말 돈을 갚을 수 있는지 그
능력을 중심으로
심사를 하자 그 말입니다 그게 바로 이제 신 gti 에 정책이 되는 거죠
자 그래서
상환능력이 과대하게 평가 되서 대출을 능력 이상 받는것도 맞자
그리고 상환 능력이 너무 과소 하게 평가돼 서 돈을 더 빌려도 되는
사람들이 돈을 못 빌리는 일도 막자
그런 취지로 정책을 만들었다고 써있습니다 그렇지만 아무래도 그동안
상환능력을 별로 검증하지 않고 빌려준 경우들이 많았기 때문에 우리가
느끼는 이 대출 자들이 느끼는 어떤 그 체감은 아무래도 이젠 작아질 수
밖에 없는거죠 금액 자체가 예정보다 좀 적어질 수밖에 없어 이젠
상환능력을 좀 꼼꼼하게 보는 거니까요
기존보다 과소평가 받아서 대출이 더 나오는 분들은 아마 많진 않을 것
같습니다 정책 때 영상
그건 참고하시고요 보고서에 나옵니다 차주의 정확한 3
능력을 심사 하겠다라는 챕터를 가지고 있는데 그건 오토 케 그걸 심사하는
야 그게 이제 중요한 핵심이 되겠죠
그것을 알기 전에 우선 이 키티 아이라는 것 부터 다시 짚고 넘어 가야
됩니다
제가 여러가지 영상에서 dti 를 설명을 했지만 또 처음 보는 분들도
있으니까 다시 한번 설명을 하면 요 자연 상황 부채가 있죠
상황 부채 라는 것은 원금도 있고 이자도 있습니다
쉽게 생각하면 내가 일련의 은행의 다가 얼마를 같다 주는가
뭥 금하고 이자를 같이 갚는다고 치면 요
그게 년 상황 2 체 입니다 그러면 연소득 금액은 뭐냐
말 그대로 내가 1년동안 버는 돈이 되겠죠 내가 버는 돈을 가지고 내가
내는 이자를 나누는게 dti 입니다
그러면 이렇게 이야기를 하면 이해가 잘 안 되니까 예를 들어 드릴께요
제가 연수입이 5천만 원 정도인 회사원 이라고 7 께요
근데 dti 가 60% 만 적용이 된다 라고 이렇게 이야기를 한단 말이죠
그러면 내가 빌릴 수 있는 돈은 얼마일까 이걸 한번 계산을 해보면 요
잡 아까 말했듯이 일련의 감는 돈이 얼마인데
그거 대비 내가 연수입이 얼마다 이런거 기 때문에
자 이렇게 계산하시면 되요 분모의 내수 입에다가 5000만원을 드시고
그리고 위에 어떤 숫자가 들어가면 그걸 나누며 는 60% 0.62 돼야
된다는 거죠
5천만원 일대 60% 면 은 3,000 만원 입니다 이건 언제 산수 니까
다들 아시겠죠
그럼 내가 1년에 3천 만원 어치 원금과 이자를 갚는 것은
은행에서 괜찮다고 본다는 겁니다 근데 1년에 3천 만원 이니까 10년
만기로 하면은 3억이 되는거구요
20년 만기로 하면 6억 이 되는 거죠
물론 여기에는 이자까지 포함이 됩니다
그럼 계산은 뭐 본인들이 해보세요 는 단순 계산하면 그냥 아 내 간 연봉
5천만원 이며 는 dti 가 60% 1대 1
3 업도 빌릴 수 있겠구나 이렇게 생각하시면 되는 거고요
이 십 년이면 6억 빌릴 수 있겠다 뭐 이제 따라서 다르지만 그렇게 대충
계산하시면 되겠습니다
자 그래서 소득이 많고 만기가 길면 대출을 많이 받을 수 있는거고 성
소득이 적거나 만기를 짧게 잡으면 대출이 많이 안 나온다
이걸 먼저 이해를 하시고 다음을 들으셔야 되요 그러면 소득 산정 방식에
변화가 생겼습니다 자
아까도 얘기했지만 dti 는 소득으로 내가 일련의 되는 부채를 나누는
겁니다 그러니까 부채를 계산하는 방법이 바뀌고 소득을 계산하는 방법이
바뀌었다는 거죠 그래서 새로운 dti 란 겁니다 신디 키 아이 니 까
먼저 소득을 계산하는 방식이 어떻게 바뀌었는지 한번 보겠습니다
자 이 보고서에서 얘기하는 소득은 3가지 종류가 있습니다 증빙 소득 인정
소득 신고 소득 이렇게 있는데
주택담보대출을 받아 본 분들한테 되게 익숙한 이야기인데
처음 하는 분들에게 무슨 차인지 모를 수가 있어요 뭐냐
우선은 근로소득이 있습니다 예를 들어 뭐 원천징수영수증 이라든지 아니면
뭐 자영업자 분들이나 어떤 법인 사업자 분들은 세무서에 신고한 자료들이
줘 소득신고 란 자료들
누가봐도 증빙이 되는 그런 자료가 있는 소득을 증빙 소득 이라고 하구요
그런 등 d 는 없지만 국민 연금을 낸다거나 건강보험료 들은 대부분
소득의 연동 되서 소득대비 얼마 뭐 이런 식으로 몇 퍼센트를 뛰어가는
그런
어 준 조세 같은 거잖아요 국민연금이나 건강보험 같은 버튼 그래서 이걸로
나 내가 건강보험료를 뭐 30만원 50만원 되면
예를 들어 오고 일련의 얼마를 번다고 인정해주는 소득이 있습니다 약간
서류가 불분명 할 때 건강보험료를 가지고 대략적으로 이 사람이 소득의
얼마다 라고 이렇게 추정 해서 돈을 빌려주기도 했었어요 그동안은
그리고 그런 것도 잘 안되는 사람들은 신고 소득 이라고 그래가지고 예를
들어 온 산과 를 가지고 있는 분이 있다면 그 3가 임대료가 얼마 니까
그거를 소득으로 간주해 서 뭐 대충 얼마를 빌려 준다든지 아니면 은 뭐다
서류가 없는 분들은 이제 자영업자 분들 같은 경우 겠죠
카드를 쓰는 금액이 있지 않습니까 이 사람이 열애 들어간 달에 카드라
500만원씩 쓴다
어디서 소득이 있으니깐 카드를 써 겠죠 그래서 그거를 간 줄을 해가 지고
또 소득으로 1 대충 환산을 합니다
그래서 은행에서 이렇게 돈을 빌려 주기도 했었죠 그러니까 어떻게든 빌려
주려고 했었던 거에요
은행의 입장에서는 근데 이제 그런 부분을 3개로 나눠서 여기서 조금
조정을 하겠다 얘기입니다
우선 증빙 소득 부분에서 어떤 변화가 있었냐 며 뇨
기존에는 증빙 소득을 1년치 만 냈으면 됐습니다 그래서 내가 주택담보
대출을 받으러 가면 은 은행에서 작년 원천징수영수증 가져오세요 이렇게
이야기합니다
또 작년에 얼마 벌어 온 이렇게 물어 봤는데 이제는 작년 제작년 2년
동안 얼마 벌어 언니 라고 물어 본다는 겁니다
그래서 니가 꾸준히 안정적으로 돈을 버는지 를 확인하겠다
자 내가 2년 전에는 돈을 백 원도 못 벌었는데 작년에만 예를 들어
이러고 벌었다
그러면은 기존에는 은행에서 아 이사람이 연봉 1억 짜리 야 이렇게 불러줘
썼는데 이제는
년전에는 돈을 하나도 못 벌었고 작년에 이러고 벌어 쓰니까 나누기
일을 해야 되겠죠 그럼 이제 5천만원 니 니 소득이 야 라고 보고 대출을
적게 해주겠다 이 말입니다
그 다음에 소득이 1년이 안되는 분들도 있죠 뭐 신입사원이 됐든 뭐
프리랜서 가 됐든 1년 댄의 돈을 벌지 못하는
사람들은 예를 들어 3개월밖에 돈을 못 벌어 딱 그럼 그걸 이제 1년으로
환산하면 곱하기 4를 하면 되겠죠 그래서 열두 달로 계산을 하고 그걸 다
인정해 주는 게 아니라 90% 만 인정을 해주겠다
이렇게 바뀐다는 겁니다 당연히 2년치 는 다 보는 거구요
그리고 아까 증빙 소득니라 인정 소득 국민연금이나 건강보험 눈을
가지고 소득을 간주 하던 것들은 기존의 100% 를 인정하도록 95%
수준으로 5% 를 깝게 따는 겁니다 그러니까 소득을 조금 낮게 보겠다는
거구요
그 다음에 신고 소드 카드 사용액이 나 뭐 기타 못 3가 임대료 뭐 이런
것들을 가지고 추정 하던 소득은
100% 를 인정하지 않고 90% 만 인정하겠다 고 바꾼다는 겁니다
그러니까 기존에 비해서 최대 10% 정도는 소득이 줄어드는 효과가 나는
거죠
소득이 줄어들면 당연히 대출금액 2 적어지게 되는 겁니다
그래서 쉼 gti 가 기존 gti 보다 대출이 좀 안 나온다 이렇게
이야기를 하는 거죠
그러나 배우자가 만약에 주택담보대출이 없는 경우에는 대 우 자 소득을
나한테 합산 시켜서 내가 대출을 받을 수도 있습니다
그래서 아 뭐 주부도 내가 돈이 없다고 해서 대출이 안 나오는건 아니구요
남편이 소득이 있다 그러면 일정부분 소득도 합산해서 받을 수도 있기도
하다는 거죠 뭐 저는 백수 라도 대출이 전혀 안나옵니다
이런건 아닙니다 아까 말했듯이 인정 소득 찍고 킴보 소득도 따지기 때문에
진짜 내가 돈이 없지 않으나 어떤 그런 뭐 사회생활을 하고 소비 생활을
하는 1
대출은 나온다 라고 보시면 됩니다 자 그래서
소득이 최대 10% 줄어든다 라고 생각하시면 될 것 같아요
소득 부분에서는 10% 가 줄어드니까 대출이 10% 정도 예전보다 좀
적게 나올 거다 라고 생각하시면 된다 는 겁니다
지금 뭐 뉴스나 신문에서 얘기해 되지 뭐 뭐 내년부터는 뭐 대출이 전혀
안 나온다 는 식으로 나라가 망할 것 같이 많게 호들갑을 떠는데 그런
수준은 아니라는 것을
우선은 아셔야 되어 이 소득 부분에서는 요 그 다음에
연상 1 부채를 연 소득 으로 나누는게 dti 기 때문에 부채를 산정하는
방식 또 바뀌면 당연히 dti 가 바뀌는 거죠 그러면 대출금액이 바뀌니까
아 이 부채를 어떻게 계산하는지 도 봐야 됩니다
소득 부분이 10% 가 줄었다 라는걸 이해하시고 부채도 어떻게 계산하는지
를 보조 저기서 원금상환의 계산법 입니다
원금을 기존의 개산 하던 것과는 조금 다르게 계산은 해요 뭐냐
모든 주택담보대출의 원금 상환 핵을 반영합니다
아 그리고 기존의 난 했느냐 네 안에
있습니다 아 제가 다른 영상에서도 몇 번 얘기했지만 내가 우리 은행에서
돈을 빌릴 때 우리 은행은 자기네 은행에서 빌린 주택담보대출의 원금만
계산을 하는게 키티 아이였어요
내가 신한은행의 가서 돈을 빌리고 다른 m5 예를 들어 우리은행이 라고
할게요
우리은행은 자기 내에서는 원금 감는게 없으니까 엉금 없는게 없다 라고 봇
봤던 거예요
신한은행에서 내가 원금을 갖고 있어도 그것을 다 고려를 안 했어요
그 마른 대추를 자기 능력보다 더 많이 해줄 수 있었던 거죠
그런데 이제는 그런 게 안됩니다 어느 은행에서 대출을 받았던 지간에
다 원금상환 에게 반영을 해서 dti 를 계산한다.
그러니까 이제 어부 채를 더 옛날보다 더 많이 잡히게 되는 거죠 그러니까
당연히 대출금액이 줄어듭니다
그래서 신 dti 는 모든 은행에서 돈을 갚는 것 뜰의 총액 원금의
총액을 만기 연수 둘로 나누면 은 1년에 내가 얼마가 먼지가 나오겠죠
그걸 연상 원 연상 와 넥으로 본다이 말입니까
그런데 기존의 지금 둔 도금 대출받아 는 분들 있잖아요 내가 분양을 받아
가지고 중도금 무이자로 해가지고 얼마 뭐 예를 들면 사목 사업 심은 그
시 행사에서 자기들이 보증해 가지고
나한테 중도금을 빌려 주고 있잖아요 그런 것들은 이번 dti 에서는
적용시키지 않겠다고 합니다
그리고 벨 들보 재개발 재건축 때문에 어떤 이주비 대출을 받은게 있다
그러면 그런 부분에 대해서도 적용을 하지 않겠다고 합니다
이 부분은 내가 지금 생각보다 많은 금액을 내가 대출 받고 있는데 그걸
한번에 적용을 해 버리면 지 혼란이 온다 고 생각을 하는 거죠 정부에서도
그래서 향후 에 발생하는 것들은 반영 하겟지만 기존에 있던 것들을 갑자기
소급적용 에서 할 수는 없다 이렇게 이해를 하시면 될 것 같아요
그리고 그냥 어 모든 은행에서 감는 원금을 다 계산한다.
이렇게 이해하시면 좋겠습니다 그러면 이제는 어떻게 계산하는지 를 볼게요
실제 부담액 으로 계산합니다 하니까 기존의 기체와 달라진건 없어요 기존의
dti 도 다른 은행에서 빌린 대출의 원금은 계산 안 하더라도 이 자들은
다 계산 했었거든요 근데 이번에는 똑같습니다 니깐
내가 신한은행 에다가 이 자르고 80만원 내고 우리 내외 내가 뭐
이제 를 먹고 10만원 낸다면 이걸 다합쳐서 가지고
일련의 감는 부채로 다이제 계산을 한다.는 겁니다
이것은 과거 하고 똑같습니다 그 다음에 만기 계산법이 좀 바뀌었어요 뭐냐
두번째 담보물권 부터는 15년 만기로 가정을 하고 계산을 한다.는 겁니다
이게 이해가 안되실 수도 있어요 게 무슨 소립니까
예를 들어 첫 번째 물건을 내가 담보로 이제 잡아서 대출을 받아 요 집이
한채 밖에 없어 가지고
근데 예를 들어 되어 30년 만기 를 가지고 대출을 빌렸습니다 그리고
아까 말했듯이
아 일련의 내가 얼마 감는 지가 중요한 것이기 때문에 30년 만기 면은
예를 들어 먼 내가 사먹을 빌렸다
30% 나누어야 되겠죠 그러면은 3억 인데 삼십 년이 면은 뭐 1년에
천만 원씩 감는 거잖아요
그렇게 계산을 하면 되는데 두 번째 단부 물건 부터는 맥시멈 15년까지
로 밖에 계산한 해준다는 겁니다 그 두번째 잠복 물건도 30년 만기로
빌려 써도
신 dti 에서는 15년 만기로 강제로 계산한다.는 겁니다 그러니까 내가
실제 감는 원금 보다 더 많이 잡히게 되는 거죠 일 년에 감는게
이해 되시죠 그런데 가 10년짜리 만기로 빌림 어떡하죠 만큼 당연히
10년 으로 계산하는 거고 15년 이상으로 15년을 넘어가는 기간으로
빌려도
신 gti 에서는 두 번째 이상 부터는 그냥 강제적으로 15년으로
계산한다.
이야기 입니다 그러니까 조금 더 대출 규제가 좀 세지는 거죠
그 다음에 뭐 서민 실수요자 고 반 아니라고 해서 좀 넣어 놓은 게
있는데 아주 그냥 뭐 불 분명하게 적어 놨어요
만 40세 미만 무주택 근로자나 신혼부부들은
앞으로 좀더 소득이 늘어날 것 같다는 것들을 조금 더 긍정적으로 받아
준다든지 이래서 가능한한 좀 증액을 해주려고 하겠다 라고 해 준 하는건
아니고 고려한다.고 적어져 있습니다
그러니까 어떻게 할지는 아직 미정 이라는 얘기고
어찌됐든 조금은 더 봐주려고 는 하겠다 라는 그런 거 정도는 있다는 거죠
뭐 정확하게 어떻게 해주겠다 이런건 아직은 없구요
그 다음에 1시적으로 2주택이 되는 사람들한테 신 dti 를 완화 해서
적용을 하겠다 라고 했습니다
예를 들어 지금 대출 규제가 좀 쎄지 니까 내가 어쩔 수 없이 집이
두개가 되는 사람들은 대출을 못 받는 경우가 생기잖아요 그럼 잠금을 못
치르게 되고 이러면 재산상의 손해가 오니까 1시적인 2주택자 들은
좀 완화를 시켜 줘야 되지 않겠냐 라는게 아 이제 정책의 추진 거죠
그래서
어 기존 주택이 있는데 내가 이사갈 집을 하나 사는 거예요 예를 들어
그런데 기존 주택의 내가 대출을 받아 놓은게 있어 가지고 새로운 주택을
내가 살려고 하니까 1시적으로 이 주택의 되면서
소득은 그대로 대추 릭 뭐 2배로 늘어나는 꼴이 되지 않겠어요
그러면 은 기존의 주택담보 대출 원금을 미반영 한다.는 겁니다
대신 기존 주택을 처분한 다는 그런 어떤 약점을 하든지 아니면 어떤 그
매매계약서 같은게 있어야 된다는 거죠
내가 이 집을 팔고 다른 집을 사기 위해서 대출을 받는건 은 기존 대출을
어 이제 무시 해 준다
이야기라고 생각하시면 됩니다 이건 뭐 상식적인 이야기 거죠 네 거 어쩔
수 없이 잠깐 2주택이 되는 건데 그걸 대출규제 해버리면 는
예 옮겨갈 수가 없는 거니까요
그리고 만약에 지금 당장 파는건 아닌데 2년 안에 내가 팔겠다
2년 안에 내가 팔겠다고 약정서 를 쓴다면
기존의 집을 역 그러면 두번째 주택담보 대출 만기를 아까는 15년 이라고
했는데 15년이 맥시멈 이 되는게 아니라 무제한으로 연장해 주겠다는
겁니다
두번째 주택담보대출 부터는 만개가 15년으로 제한이 되는데
2년 이내에 기존 집을 처분하게 따고 약정을 한다.면 그러면 두번째 담보
대출의 만기가 15년니라 무제한으로 늘어난다
뭐 이건 뭐 혜택까지 나는데 어쨌든 뭐 이렇게 혜택 인것처럼 적어 놓긴
했어요
그러니깐 2년 안에 집을 팔 생각이 있으면 은 조금 대출을 풀어 줄게
이야기입니다
그리고 기존 분양의 중도금대출 한거 그것을 만약에 잠금 대출로 바꾸게
되는 경우가 있겠죠
아까 내가 중도금 대출을 많이 받아 놓은게 있는데 잔금 대출을 전환
하면서 갑자기 내것도 머신 지치 해가지고 대출이 안 나와 버리면 은
잠금을 7일 수가 없겠죠 그런 경우는 배제 시켜주겠다 니까 기존의 분양
받으신 분들은 그래도 모이신 gti 때문에 갑자기 뭐 잠금 뭐 치르게
되는 먹은 아비규환 을 상황은 안 생긴다는 거죠 이건 이제 정부에서
건설사들은 고려해서 되 조금 봐 주는 거죠
그리고 기존의 주택담보대출을 받아 놓은게 있는데 그게 어떤 증액이 되거나
뭐 그런게 아니라 그냥 단순히 만기가 다 도둑 도래 해서 다시 연장하는
건들
어떤 변화가 없이 기냥 기간이 연장되는 것들 들은
추가적으로 어떤 신지 티아에 적용을 하지 않고 그냥 기존의 방식대로
유지를 해 준다 라고 보시면 되겠습니다 그러니까
정책의 방향은 명확한 거에요 시장에 큰 충격을 주지 않고 신규로 대출
받는 부분에서 좀 규제를 한다.는 거지
기존의 대출 들은 가능 않은 살려서 유지하게 해 주겠다는 이야기입니다
그 다음에 좀 특이한 게일 거죠 부동산임대업 하는 사람들한테 여신 심사를
강화하겠다 고 해서 새로운 개념을 안 넣었어요
뭐냐 이자 상환 비율이 라는걸 적용 하겠다라는 겁니다
자 이건 어떻게 예산 하냐면 요
아 연임 대소 적이 있을 거 아닙니까 예를 들어 내가 월 뭐 250을
본다 임대료로 그러면 곱하기 12자루 하면은 이제 3천만원이 되는 거죠
아 근데 아 그 임대 소득을 이자로 나누는 거예요
2 어떤 한 개의 부동산에서 내는 이자로 나눕니다
그래서 내가 일련의 내가 이 부동산을 다 내는 이자가 얼만데
그렇게 해가지고 이 부동산에서 얼마를 번 응가
그것을 계산 한다.는 겁니다 그걸 rti 라고 만들었다는 거에요 그러니까
이게 어떤 그 대출 규제 기준이 된다는 겁니다 그러니까 내가 임대
소득대비 이자를 너무 많이 내면 대출 안 해 주겠다는 겁니다
아시겠죠 자 그럼 당연히 임대소득 계산하는 방법이 있겠죠
임대소득 은 어떻게 계산을 하는가 당연히 임대차계약 수가 있겠죠
민 대차 계약서 를 가지고 즉 기준을 하는데 어 세입자와 이제 집
임대인이 짜고 치는 고스톱 으로 임대 계약서를 엄청 높게 쓸 수도 있지
않을까요
그럴 수도 있잖아요 대출을 많이 받으려고 그러면은 아 그런 걸 막기
위해서 주변에 시세를
kb 시세는 뭘 시세를 을 통해서 아 그걸 반영을 하고 아니면 감정
평가를 해 가지고
아 적절한 임대 수입이 맞는지 아닌지를 나 지겠다는 거구요
그 다음에 아까 이제 분모가 되는 이자 비용은 어떻게 계산 않는가
기존의 금리로 계산하는 이자를 가지고 이제 계산하는데 거기에 추가로 1%
를 더 하겠다는 겁니다 이거 뭐 스트레스 2 자라고 해서 이제 보고서는
적어놨는데
금리가 급격하게 바뀌더라도 감당할 수 있게 아예 계산대 부터 금리를 1%
를 더더 해가지고 이걸로 기절하게 따는 겁니다 자 그래서 아
rti 라는걸 아까 계산한 누리 조연 이자를 부모의 놓고 연 번은
임대료를 분자에 놔서 어떤 그 수치화해서 그걸로 대출 규제를 하는 데
기준이 어떻게 되는가
주택은 1.25 베고 요 b 주택 상단 아 이런 것들은 1.5 배 를
받는다 라고 되어 있습니다
가끔 이렇게 얘기하면 또 이해가 안되 시 잖아요 그래서 제가 좀 풀어서
설명을 해드릴게요
흠 예를 들어 내가 월 300만원 정도 받는 상가를 하나 산다 이거죠
근데 거기서 대출을 받고 싶어요 그러면은 마까 tti 를 적용하는 것도
있지만 이 rt 아이라는 걸 또 적용을 한다.는 거죠 그럼 내가 대출이
얼마가 나올까
이걸 한번 계산을 해 본다는 거죠 자 월세가 300만원이 직감 곱하기
12자 를 하면 3천 600만 원이 되는 거죠
그런데 그 분모 월 연 이자가 얼마 일대 1.5 가 넘어가지 않아야 되는
거죠
1.5 가 넘으면 주제를 한다.는 거잖아요 대출 안 해준다는 거니까
그러면 이걸 역으로 계산하면 2천 4백만 원이 나옵니다 전 400만원
내가 일련의 이상과 를 샀을 때 월세가 302 나오니까
이자는 2400만원 이상 되면 안 된다는 거예요 그러면 대출 안 해준다는
겁니다
그럼 2천 400만원을 거꾸로 금리로 역사를 하면 대출 금액이 나오는데
뭐 최근에 삼가고 대출금리를 위한 4% 라고 제가 가정 할게요
거기에다가 4% 로 계산하는 게 아니라 플러스 1% 의 스트레스 금리를
더 더해 가지고 5% 를 계산한다.는 겁니다
그러면은 얼마를 밀었을 때 이 제가 5% 고 그러면은 연 2천 4백 을
내는가
이걸 역사를 하면은 약함과 4억 8 9,000
뭐 억 정도가 되는 거죠 다 정리하면
월 300만원 나오는 상가를 내가 살 때 최대 대출은 5억 정도 된다
이렇게 생각하시면 되는 겁니다 이 rt 아이라는 걸 다 주 계산 하면요
그러면 기존의 대출하고 크게 다를 것도 없어요 기존의 대출도 그 정도
나옵니다
그러니까 니 rti 라는게 어떤 것 대단한 개념니고요
소득대비 너무 이자를 많이 내는 상가를 사지 말라
이런 정도의 느낌이라고 생각하시면 될 것 같아요 쉽게 얘기하면 모종 뭐
같은데 를 생각하시면 쉬워요 종로는 땅값이 되게 비싼데
임대료가 되게 안 나오거든요 워낙 낙후된 동란 어마나 가지고
의미를 도 멋이 복자 리머 상가를 사도 다 땅값이 g
건물 값은 얼마 안 돼 가지고 월세가 먹고 10만원도 안 나오는데 가
많거든요
그런거 살 때는 대출이 안 나온다 이 말이죠 그런데 예외가 있어요
1억이하 에 소액대출을 할 때는 뭐 그 갈 제외 하겠다는 겁니다 그러니까
어 내가 돈이 없 별로 없어요 돈이 별로 없고 작은 물건을 사야 돼요
대출도 많이 안 받을 거예요 그런 분들은 뭐 사실 상관이 없습니다
아시겠죠 뭐 1억 5천 짜리 2억짜리 뭐 어떤거 아파트나 빌라를 살면서
대출 안나오면 어떡하죠 라는 것은 걱정하지 마시라
일어 이해하는 예외입니다 그리고 상속이나 어떤 뭐 갑자기 내가 원하지
않았는데 재산이 갑자기 생겨서 대출을 받아야 되는 경우 그런 모
불가항력적인 상황이거나 아니면 아까도 말했듯이 분양을 받아서 중도금
대출을 가지고 있는 경우에는 예외를 시켜줍니다
그러니까 너무 작은거 던지 아니면 은 부득이한 상황이 문은 또 이거를
규제 해서 제외 를 시켜 준다 라고 되어 있습니다
그 다음에 일부 분할 상환 제도를 의무화 겠다고 했는데요 이건 뭐 특별한
게 아니고 기존에도 하던 건데 뭐 명문화 했다고 보시면 됩니다
이후 단부 가 얘기라고 이제 은행마다 정화 라는 거예요
어떤 물건에 대해서 담보로 이만큼 이상은 해줄 수가 없다
이걸 은행마다 정말 하는거고 근데 그거보다 초과로 대출해 준 게 있다면
10년에 나눠서 내라
10년에 나눠서 분할상환 을 시키라는 겁니다 그 예를 들어 뭐 우리
은행에서는 10억짜리 상가를 빌려 주는 데 5억까지 밖에 안돼 이렇게
정했다고 치자고 요 어떤 지점에서 뭐 옛날에 7억 을 벌써 빌려 줘 버린
거에요
이 여기던 암 쳐 이어 기초가 됐잖아요 그러면 그것을 한번에 갚지 말고
10년에 나눠서 2천만 원씩 원금은 갚게 하라
이 말입니다 아시겠죠 너무 과도한 금액으로 대출을 받아 는게 있다면
그것을 좀 갚게 해라 이렇게 이해하시면 되고요
잠깐 얘기했지만 적용 기준은 그냥 은행이 자율적으로 정화 라는 겁니다
그러니깐 지금 여전히 빠져나가 구멍들은 많은 거예요
은행 에다가 일괄적으로 정해주는 게 아니고요 그냥 은행이 자율적으로 정화
라는 겁니다
그럼 어떤 생들은 좀 공격적으로 대출을 해주고 싶으면 우리는 산과 한테
80프로 빌려줍니다 이렇게 생각을 해 버리면 되는 거죠 그러면 굳이 대출
원금 안 갚아도 되게 할 수 있는거니까요
그러니까 정책의 방향은 뭐 이렇지만
아직 명확하게 확정된 건 없기 때문에 지금 당장 겁을 먹어 줄 필요까지는
없다
이렇게 보시면 될 것 같아요 작으신 지 치 의 발표 정책을 다시 한 번
좀 최종 정리를 한번 해볼게요
아 정부의 목적을 좀 정확하게 아셔야 되요
2신 dti 를 가지고 어떤 분들 무주택자 분들은 이제 뭐 재앙 의 시작
뭐 이제부터 다주택자 들 다 죽었다 뭐 이제 뭐 부동산 투기꾼 들의
멸망의 시작 이렇게 생각하시는데
과연 그런건진 한번 곰곰히 생각을 해보셔야 됩니다
정부의 목적은 이렇게 되있어요 대출을 소득이 충분한 사람들이 받게 하자
자 소득이 없는 사람이 대출을 받는 것은 좀 문제가 있다
그렇지만 소득이 충분한 사람들은 대출 받는게 문제는 아니다
그래서 대출을 규제하는 게 목적니구요
그 소득이 낮은 사람들 불량 대출을 막자
질적인 구조 개선이 목적입니다 그리고 대출을 줄여 가지고 앞으로 대출
총액 윽 자체를 줄이는 게 목적니고 요
대출이 너무 급격하게 늘어나니까 대출을 천천히 늘어나게 하지 않은게
목적입니다
정부가 집값을 떼를 잡아서 집을 반 토막 을 만들겠다 라는 목적은
아니구요
대출이 넘 급격하게 늘어 나면 부동산 시장이 또 폭등이 오고 또 투기
과열 을 분위기가 다시 또 사랑하니까 대출을 좀 규제 함으로써 금액이
만만하게 늘어나고 또 대출이 너무 무리해서 받는 사람들을 좀 막자
이게 정도의 목적 이라는 걸 다시 한번 아셔야 되요
소위 무주택자 들이 지금 바라마지 않는 부동산 대폭락 에 시장을 정부가
원하지는 않는다는 거죠 자 그래서 대출을 안 해주겠다 가 절대 아닙니다
무리하게 대출 받지 말라는 이야기 인 거죠
자 기존의 묻지마 분양 프리미엄 장사하는 사람들이 있죠 그런 사람들은
이제 힘들어 지는 거에요
기존에는 그렇게 할 수밖에 없도록 모든 어떤 제도와 모든 정책을 그렇게만
들었었죠
대출 더 해줄게 도 소 득 상관없어 다 무이자로 빌려 줄게
너는 그냥 어 분양 받아 가지고 프리미엄 붙여서 팔고 나와 이것을
정부에서 적극 권장을 했었죠 그래서 양도세 도 벌고 취득세도 보이고
건설사도 살려주고
그래서 경계를 좀 끼어 보려고 했었던 건데 이제 그렇게 안하겠다는 겁니다
돈 하나도 없고 소득도 없는 그냥 회사원들이 외벌이 회사원들이 그냥 이
3000만원 들고 4억 짜리 그냥 분양받아 버리죠
그래서 중도금 무이자 라고 해서 대충 뭐 한 1년 버티다가 프리미엄 받고
빠져나오면서 재미를 봤다는 말이죠
근데 그게 사실 너무 위험한거 조이 3000 밖에 없는 사람이 대출한
사옥을 끼는 거나 마찬가지잖아요
어 저축도 안되는데 근데 뭐 상환능력 보지 않고 막 빌려줘 썼죠
기존에는 네 그렇게 하지 말라는 겁니다
그리고 아까 rk 약 2도 나왔었죠 어떤 임대 소득이 안나오는 물건을
사면서 대출을 많이 받지 말라는 이야기입니다
그러니까 뭐 월 3 들어오는 것은 없는데 매달 많이 잠 안 되는 그런 모
하우스 푸어 가 됐든 3가 푸어 가 됐든 그런 사람들을 더 이상 만들지
않겠다
그렇게 하는게 어 장기적으로 좋지 않다라고 전부가 판단한다.는 이야기입니다
근데 원래 이런거 하면 안되는 겁니다
원래 이런걸 하는게 아니에요
아 그래서 저는 분양을 받지 말라고 옛날부터 많이 얘기를 했는데
사람들은 분양받아서 참 재미를 보조
분양받아서 뭐 돈 뭐 인력 벌어 가지고 뭔 되게 좋아하는 사람들 많았죠
그동안
최근에 지금 뭐 비트코인이 뭐해서 가상 화폐로 해서 뭐 수학 벌었다는
사람들도 나오죠
그때 그런 거랑 똑같은 겁니다 분양을 그냥 내가 비싸게 사서 더 비싸게
팔고 나오는 그런것 밖에 안 되는 거예요 그래서 그럼 원래 하면 안 되는
거니까
이 정부 정책이 뭐 나라를 망하게 하는게 아니라 그냥 비정상을 정상으로
바꿨다 정도라고 생각하시면 되는 겁니다 이걸 가지고 뭐 부동산 대폭락
시대가 온다 이렇게까지 보는건 좀 더 먹었죠 확대된 해 속의 고요 그리고
당연히 이자소득이 안나오는 물건을 살면 안 되죠
월수입은 하나도 없는데 이자만 막 내고 있는 그런
화우 쓰 푸 얻을 큰 원래 하면 안되는 투자입니다 그러니까 그런걸 하시면
안되요
아 지금까지는 그렇게 이제 를 내면서 버텨 가지고 집값이 올라서 나중에
팔면서 시세차익을 보고 뭐 투자를 했었지만 이제는 그렇게 하지 마 르
라는 겁니다 원래 그게 올바른 투자 방법도 아니구요
그런데 그 외에 분양권 투자 나모 아니면 아까 말했던 목에 한번 묻지마
투자 아니면 그냥
이제 내고 버티면서 실 차액을 누리는 투자자들 말고는 그 외에 더
안정적인 임대수익 의 주로 투자하는 분들 아니면 뭐 일반 매매를 해서 뭐
전세를 끼고
대출 없이 운영하는 분들은 오히려 대출 규제가 기회일 수 있는 겁니다
그냥 기존에 투자하기에 능력이 부족한 사람들도 이 부동산 시장에 뛰어
들어서 전체적으로 과열된 분위기가 있었어요 근데 그런 사람들이 어쩔 수
없이 이제 조금 빠져나갈 수밖에 없는 분위기가 생기니까 상대적으로 부동산
시장이 위축되는 거죠
그러면은 못 버티고 물건을 팔 수 밖에 없는 사람들도 분명히 나타나기
때문에 그럴 때는 또 매수 기회가 있는 지역이 또 생길 수가 있는 거죠
항상 위기와 기회는 같이 오기 때문에 뭐 대출규제 한다.고 해서 어 나
이제 뭐 투자 끝났다 이렇게 생각하실 것도 없구요 호황이 온다고 해서 뭐
너도 나도 살 필요도 없는거고
항상 투자라는 것은 양면적인 것이 있는 겁니다
제가 하고 싶은 얘기는 이 거에요 그래서 이제 대출 규제가 5 부동산
시장이 과열이 꺾이고 이제 뭐 시장의 축소가 되니까 다 팔고 나갈 엽니다
이렇게 생각하는 것은 아주 하십니다 돈이라는 것은 벌리는 상황을 기다리는
게 아니에요
어떤 호황이 올 때만 싹 들어가서 돈을 벌고 불안이 올 때 쏙 빠져
나와야지 이런 생각하는 사람들 치고 부자인 사람 못봤습니다
그리고 그걸 사람이 맞출 수도 없도록 어떻게 사람이 불황의 시작과 왕의
끝을 어떻게 합니까 그건 알 수가 없습니다
제가 생각하는 진짜 투자자들은 바로 이런 거예요
뭐냐면 불황의 도 벌고 포함해 도 버는 사람들이 진정한 트 3자 입니다
그냥 이 부동산 시장에서 계속 떠 다니면서
상황이 안좋으면 조금 많은 거구요 상황이 좋으면 은 많이 보는 거죠
그러나 뭐 어떤 상황에서 애 상황 난 조지가 싹 탈고 나오자 그 다음에
내가 상황을 내 주시하다가 올라갈 것 같은 쏙 들어 가야지
이런 것은 안됩니다 주식하는 초보자들이 탐상 이런 생각을 하거든요
떨어질때 나와야 했다 올라갈때 들어가야지 항상 그렇게 안 됩니다
진짜 주 19주 2 돈을 버는 사람들은
불안할 때도 조금조금씩 벌고 요 호황일 때 많이 보는 겁니다
그렇게 생각을 해야지 투자자인 거지 뭐 어떤 시기를 저울질하는 사람들은
하수다
그래서 지금 뭐 대출규제 니모 공급물량이 멍들어 나니모 이렇게 해서 지금
머신 안하신 분들 많죠 근데 어
항상 부랑 해도 돈 벌기에 있다는거 그리고 호앙 해도 돈이 를 기회는
많다는 것을 잊으시면 안됩니다
위기와 기회는 같이 온다 뭐 공부하고 배우고
좀 알아보려고 하고 경험 하려고 해야지 뭐 아무것도 모르고 부랑 이니까
지금은 피했습니다 앞으로 집값이 떨어진다는 데요 지금부터 당분간은 뭐
전세를 살아야 된다는데요
그런 얘기 2008년에 됐고 2010년에 됐고 2012년에 되었습니다
맨날 그러다가 돈 못 벌었어요 근데 결국에 돈 본 사람들은
이래나 저래나 뭘 가지고 있던 사람들이 결국 벌 거든요
그걸 한번 잘 한번 생각을 해 보시는게 중요할 것 같습니다
신디 체인을 사실 뭐 별거 없습니다 기존에도 설명을 많이 했었구요
조금 더 세부적인 정책이 나온 거지 사실 이건 모 은행에서 고민할 문제
지나 나라는 큰 상관은 없는 거거든요 어차피 대출은 은행에서 결정하는
거구요
그리고 다 소득수준과 또 상황에 따라서 다 다른 거니까
이 방송을 듣고 꾸어 나는 얼마나 오겠다 이렇게 생각하는 것도 사실 뭐
잘못된 생각입니다
그렇지만 오히려 이 마지막에 제가 만한 이걸 더 생각을 많이 하셔야 될
것 같아요
내가 이런 상황 이라고 해서 쏙 빠져 나오는게 과연 맞는 것인가
그리고 이런 뭔가 규제가 들어가고 불황 2 예상되는 상황에서 과연 돈 벌
기회는 없는 것인가
그리고 나중에 지금 쏙 빠져 나오며 는 진짜 내가 돈을 시킬 수 있는
것인가
그거에 대해서 한번 많이 고민 해 보시구요 진짜 부자들은 항상 부랑 해도
걸고 포항의 도 봅니다
불황의 조금 벌고 호황에 많이 보는 것 뿐이죠 항상 벌려고 생각을 하셔야
되고 그 상황에 맞게 내가 유동적으로 상황에 대처해 나가는 거지
어떤 기준을 가지고
상황을 기다리는것은 하수다 라는 얘기를 다시 한번 하고싶습니다
아 이걸로 금융회사 여신 심사 선진화 방안
일명 신 dpi 정책에 대해서 좀 정리를 하고 해설을 해드렸습니다
도움이 되셨기를 바라구요 이걸로 방송을 마치겠습니다
지금까지 정태기 얻습니다 감사합니다