부동산재테크 문재인 정부 부동산 정책의 방향은?ㅣ부동산읽어주는남자 > 부동산 정책이슈

 

안녕하세요 정택 입니다 이번 영상은 부동산 읽어주는 남자 코너입니다 어떤
주제를 할까 고민을 했는데요
국토교통부 장관 청문회 도 있고
아 기획재정부 장관 우 이제 그 임명이 됐죠
그래서 어느정도 이제 부동산 관련된 정책이 이제 윤곽이 좀 보이는 그런
상태여서 주제를 이걸로 정했습니다
문재인 정부 부동산 정책의 방향은 해가지고 한번 부동산 뉴스 를 한번
정리를 해서 알려드리려고 합니다
아 물론 현재 기준입니다 6월 15 에 기준으로 어
청문회의 옷만을 반영한 내용이구요
앞으로 뭐 정책 이라는 건 바뀔 수가 있습니다
바뀌게 되면 또 제가 아 데이트를 좀 하려고 합니다
아 이제 막 한달정도 지난 문제 인 정부가 앞으로 향후 의 부동산 정책을
어떻게 방향을 잡고 갈 것인지를 한번 짚어보도록 하겠습니다 먼저 요즘에
이런 얘기를 많이 합니다
문제 인 정부 들어 가지고 집값이 계속 오른다
그래서 어 뭔가 좀 민주당이 조건을 잡으면 집값이 떨어질 거라고 생각했고
앞으로 뭐 그 규제가 심해질 것 같은데 왜 사람들이 이렇게 계속 집값이
오르는 것을 놔두고 있을까
마프 더 오르는 거 아닌가 이런 뭐 걱정반 뭐 어떤 분들은 기대반 뭐
이렇게 하고 계시죠
제가 봤을때는 이것은 완전한 착시 현상입니다 물론 집값이 올랐습니다 올
은 부분이 분명히 있어요
그렇지만 그것은 전국적인 현상의 저하 며 아니고 아주 일부 지역에
국제적인 현상 이거든요
자 어 강남이 많이 올랐습니다 실제로 강남 올랐어요
그런데 그 강남이 외울 않느냐 를 좀 생각을 해봐야 됩니다
뭔소리냐 그 2월달 1월 달만 해도
강남이 주춤 거렸습니다 자 왜 그랬죠
새로운 정부가 들어오면 규제를 할 것이다
이런 뭐 걱정들이 많았죠 그래서 실제로 분양도 막 뒤로 미뤘습니다
그 대선 이후로 분양 하겠다고 하면서 아
수도권 쪽은 분양 시장도 많이 좀 조용해 있던 상태였죠
그렇지만 이제 대선이 끝나고 어쨌든간에 이제 뭐 불안함이 어쨌든 해소는
된거죠 해소는 됐으니까 아 물론 정권이 민주당으로 넘어갔지만 그동안
미뤄놨던 걸 이제 신의 실행하는 것 뿐입니다
거기에 기존의 뭐가 집을 살까 말까 고민했던 사람들도 어쨌든 몇 달이
지나 쓰니까 이제는 뭐 어쨌든 대통령도 결정이 됐고 그냥 해야 되겠다
라고 해서
잠식 잠시 수요가 멈칫했다 떤 것이 올라가는 것 뿐이다 라고 보시면
됩니다
이게 왜 이렇게 봐야 되는가 하냐면 요
문재인 정부가 들어왔다고 해서 정책이 바뀐 것은 단 하나도 없습니다
지금 아직도 청군의 하고 있죠 아 지금 모인 수위도 과 아무도 없죠
그러니까 사실 5월 9일부터 정권을 잡았다고 하지만 지금 정책을 실행하는
건 단 한개도 없다
에 뭐 업무지시 몇개 한것 밖에 없죠
그렇기 때문에 기존의 어 이어져 오던 극 완성 대로 계속 투자가 진행되고
있던 것이 대선 때문에 잠깐 멈춰 있다가 이제 다시 그 수요가 반영된 것
뿐이다
이렇게 보시면 됩니다 그런데 거기에 더해서 언론사들이 마치 서울이 오른
것이 전국이 다 부동산이 다시 열풍이 부는 것처럼 쓴단 말이죠
물론 우리나라 인구의 거의 절반 가까운 사람들이 수도권에 살고 오군의
정도가 서울에 살 적
그리고 뭐 기자들도 대부분 서울에 집중을 하고 있구요
그래서 마치 서울이 오르면 우리나라가 다 오르는 듯이 말을 하는데 그것은
완전히 잘못된 이야기입니다
어 저는 전국으로 투자를 많이 했구요 지금 많이 정리를 했지만 진짜 지방
가면 난리난 것들 많습니다
뭐 제가 어떤 지역을 명확하게 말하지 못하겠지만 요
어 과거에 많이 폭등한 지역들 막 다시 반값으로 떨어지고
지금 뭐 집을 내놔도 절대 안 팔린다 이런 소리 나는 놈 내가 한두군데가
아닙니다
어지 강은 지금 많이 힘들어요 진짜로 힘듭니다
어 분양을 넘 많이 해가지고
기존에 있던 집들이 같이 마 폭락하고 있습니다
어 좀 단어가 셀 수도 있지만 폭락에 맞습니다
그정도로 많이 떨어지고 있는 상태입니다 그런데 마치 수도권 서울 강남이
오른다고 해가지고 전국이 다 옳으냐
이렇게 얘기하면 안 된다 이겁니다 자 우리나라는 수도권 만 있는 것이
절대 아닙니다 아까도 말했지만 인구의 절반은
수도권의 살지만 그럼 나머지 절반은 어디 사느냐 수도권 밖에서 합니다
그 수도권 밖에 사는 분들은 지금 힘든 곳이 많다
물론 지역적으로 아직 호재가 남아 있거나 아직 상대적으로 좀 덜
떨어지거나 주춤 하거나 보합세 인 부분이 분명히 있는데 는 있어요
그렇지만
과거에 많이 올랐던 부분들은 지금 많이 떨어졌습니다
그것은 이제 제 방송을 전국적으로 듯이 니까 자기 동네 생각하시면
아시겠죠
지금 유수의 나오는 것은 뭐 부산 일부 그리고 서울쪽에 뭐 재건축 아니면
뭐 분양시장 물 정도입니다
그걸 전국으로 생각하시면 안 된다
이런 말 하긴 참 뭐하지만 지금 부동산 시장은 특히 투자자들은 서울로
몰리고 있습니다
아시는 분들은 아실 까요 이 흐름이 지방의 소형아파트 투자 해서 지금
서울 재건축 시장 으로 많이 가고 있습니다
그 부동산 투자는 즉 흐름이 있거든요 항상 돈이 어디로 흘러가는 야
그리고 그거를 뒤따라 오는 사람들이 있죠 부동산 투자를 잘 모르는 분들은
어떤 투자자들이 선점한 곳을 나중에 와서 돈을 갖다 부어주는 역할들을
많이 하시죠
그래서 지금 분위기는 한번 지방에서 돈이 빠져서 서울로 간다
이게 지금 대세다 라고 보시면 됩니다
그렇기 때문에 수도권 특히 서울 강남 재건축 시장이 많이 붐이 일어나고
있는 것 뿐이죠
지방은 앙 그렇다 라는 것을 명심하셔야 됩니다
자 문재인 정부의 정책방향 을 보기 전에 우선 세계의 흐름은 어떻게
진행되는가 를 뭐 간단하게 말씀드릴께요
뭐 저는 경제학자가 아니고 글로벌 경제를 전공한 사람도 아닙니다만
당연히 부동산뉴스 나 이런 것들을 이제 관심있게 읽고 있죠
그리고 과거에 제가 돈 벌어 본 경험을 비추었을 때 이런 뉴스들이 어떻게
영향을 미치는 지는 저도 몸으로 경험하게 있기 때문에 그런 뭔가 투자자
입장에서 좀 해석을 좀 해 드리려고 합니다
이 방송 던전 분들은 제가 말하는 것도 모르는 분들이 워낙 많기 때문에
최대한 쉽게 설명을 해드릴게요
미국은 지금 아주 호황이 어서 돈을 2 려야 되는 상황이에요 뭔소리냐
그동안 2008년 금융위기 이후의 미국은 정말 우리나라로서는 상상할 수
없는 금액을 풀었습니다
그런데 그 돈을 풀어 가지고 경기가 완연 2회보기 됐죠
거기다 6가 도 많이 떨어지면서 미국 입장에서는 아주 겸 제가 a
튼튼해진 상황입니다
그런 상황에서 과거에 썼던 처방전 인 돈을 풀었던 것을 회수를 해야
됩니다 왜냐하면 경기가 계속 좋아지는 데 돈을 풀어 놓은 걸 계속 내비
두 면은
거품이 깁니다 미국 입장에서는 자국의 경제가 지금 잘 살아가고 있는데
여기서 갑자기 돈을 이렇게 풀어 놔 버리면 그 돈들이
뭐 경제가 막 살아 나니까 돈이 먼 시장의 넘쳐나 줘 그럼 그것들이
어디로 가겠습니까 또다시 부동산으로 가능 거에요
미국 입장에서는 왜냐 돈이라는 건 주식 아니면 부동산
뭐 이런 쪽으로 갈 수 밖에 없는데 사람들의 돈을 벌면 모아져 집을
사든지
뭐 주식을 사는 지 물론 뭐 차를 사거나 소비도 하지만 투자를 한단
말이죠 그러니까 그런 부분을 거품을 또 끼게 해 버리면 또 경제에
악영향을 미친 이까 이 부분을 좀 거둬 드리려고 하는 거죠 그래서 지금
뭐 맨날 연준이 라고 하죠 뭐 연방 준비 일련의
미국에서의 말하는 한국은행 같은겁니다 거기서는 지금 걱정인 거예요
경제가 좋은데 이게 괜히 아 잘못 놔뒀다가 부동산 시장이 나 이런 쪽으로
거품 화가 되버리면 또 다시 예전의 그런 악재가 되기 때문에 지금은 돈을
거둬 들여야 된다라는 생각을 하고 있는 거죠
어 간단한 겁니다 불황의 는 돈을 풀었어요
그래서 금리를 낮췄고 뭐 채권을 사고 국체를 사고
막 했습니다 일부러 시장의 담아 같다 돈을 준거 줘 그 미드 낮춰주고 요
돈을 많이 빌려 가라
자 그럼 그 빌려서 뭘 하라고 하면서 빌려
뭐 공장도 투자하고 뭐 창업도 하고 하면서 직업을 만들어 내라
그리고 뭔가 돈을 벌어 와라 어떤 다른 나라 를 통해 수출을 하든 뭘
하든 지요
그렇게 해서 경기를 띄우려고 하는 겁니다
우리나라도 마찬가지 없죠 지금 6년 관계에서 금리를 낮추었습니다 아주
많이 나 줬죠
옛날에 뭐 금리가 6% 7% 일대가 10년 전이 안됩니다
10년 전에도 금리가 7% 이랬어요 그런데 어느 순간 금리가 2.5
2.6 마 이렇게 막 내려 갔었죠
그렇단 얘기 는 엄청나게 돈을 푼 겁니다
물론 글로벌 경제가 그렇게 풀었기 때문에 우리도 같이 낮춘 것도 있지만
우리 입장에서도 돈을 많이 풀어 가지고 그걸 가지고 뭐 경기에 순환이
되게 하려고 했던 거죠 근데 그 돈들이 어디로 갔죠 우리나라는 부동산으로
같죠
그러다 보니까 부동산이 엄청 폭등을 했고 그리고 그 돈이 뭔가 생산적인
어떤 그런 일자리를 만들어 내거나 경제를 살리는 데 돈이 안 들어 갔기
때문에 여전히 불안해져
우리나라는 정책을 완전히 잘 못 쓰겠어 초 그렇지만 부동산 투자는
사람들은 아주 좋은 시절을 보냈죠
실제로 어 근한 오른 연간 뭘 사 놓은 사람들은 해 간다 돈을 벌었어요
조금을 벌든 많이 벌든 버렸죠 집을 안 가지고 있는 사람들만 정말 죽을
맛이 되는 상황이죠
예전에는 서울 강남 뭐 총 담 동 이런데가 아파트가 9억 10억 하던게
지금 20억이 넘어가죠
그 집을 사는 사람들은 그나마 조금 벌었는데 집을 한 채 도안 사는
사람들은 이제는 도저히 감당할 수 없는 극락으로 벌어진 거죠 자 물론
10억대 비싸지만 25 그는 이제 감당할 수 없는 금액이 되는 거죠 자
뭐 이정도로 하고 그러면 거꾸로 호앙 이라는건 어떤 거죠
아까 말했지만 돈을 막 지금 버는 거죠 아 그러니까 이제 그 처방전
그 야베 쓴거 를 거꾸로 회수를 할 수 밖에 없는겁니다
그래서 금리도 다시 올리고 채권 도 팔고
그래서 다시 돈을 거둬 들인다
이게 너무나 간단한 거죠 불황의 돈을 풀어 쓰니까 호황에 는 돈을
거둡니다 그래서 미국이 기준금리를 인상하게 따고 해서 실제로 올리고 있죠
작년 12월에 한번 올리면서 계속 몰려 쬲
그때는 사람들이 막 반신반의 했어요 저두 제가 연초에 강의를 할 때
금리가 올라갈 것 같은데 조금 봐야 된다
그렇지만 뭐 만약에 투자하고 싶다고 하시면 뭐 7월 이후에 하라
제가 이런 얘기를 제가 강의에서 했던 적이 있는데 이제는 확연 해졌어요
미국은 이제 올립니다 계속 올릴 거예요
그 말은 뭐죠 돈이 계속 줄어 든다는 얘기입니다 시장의 풀렸던 돈이
줄어듭니다 그리고 또 하는 게 뭐죠 지금 자산 축소를 한다.고 했습니다
이게 자
3 축소가 뭐냐 아까 말했던 거에요 미국이 자기 나라의 구체를 샀어요
연준이 국체를 산다는 얘기는 뭐죠
그 전부 한테 돈을 증거입니다 그냥
예를 들어 정부가 뭐 1조 짜리 채권을 팔아 야구 차를 팔면 그냥 그
연준 우리나라의 한국은행이 그 일조를 사주 오는 겁니다
한국은행이 정부 한테 일조를 그냥 쓰는 거죠
아주 적음 e 자로 그러면 그 전부가 그 일조를 가지고 뭐라 조 건설도
하고 뭐 지원도 해 가면서 경기를 살리려고 하는 거죠
그런데 자살을 축소 하겠다고 합니다 그 말은 뭐죠
다시 돈 내놔라 이겁니다 내가 빌려줘 떵 거 엔화 구체 내가 샀던 건데
가 다시 8개 니가 사가라 어 다 실조 내놔라 이 얘기입니다
자 그 말도 똑같은 거죠 결국엔 돈을 다시 걷어 드리겠다는 겁니다 자
금리를 인상 을 해서
빌려간 사람들한테 금리 부담을 주니까 그 빌려간 사람이 어떡하죠
원금을 갚자 옛날엔 이제야 가 100만 원 이었는데
금리가 올라서 금리가 그 이자가 200만원이 되면 돈을 다시 갚아야 되죠
안 갚으면 버티기가 힘들 잖아요 그래서 돈은 회수를 하고
자산 축소 구체 나 펀드 사는 것들을 다시 팔면서 돈 냉 하라고 하는
겁니다
미국이 돈을 해소한다.
작은데 기사는 어떻게 나오죠 미국은 미국이고 우리 나라는 우리나라 담아
이런 식으로 쓰는 사람들 많죠
정말 나쁜 사람들인거 줘 미국이 노력해서 하면요
우리 나야 가버 칠 수 있는 방법은 없습니다
왜 그렇죠
한 예로 옆에 일본도 있죠 미국이 만약에 회수를 했는데 그러면 일본도
회수를 안할까
미국이 근일 계속 올려야 금일 브 나 논리나
물론 그 나라 입장에서나 올리기 어려울 수도 있습니다
흠 뭐 유럽어 난 원리나 자 미국이 계속 돈을 회수를 합니다
다시 막 그 위를 올려요 자 그러면은 돈을 가진 입장에서는
미국의 다 드가 투자를 하는게 다른 나라에 투자하는 것보다 훨씬 안전한
게 많죠
구체 나 이런것들 미국이 마마 지난 일 거 아닙니까 그럼 자연스럽게
미국으로 돈이 또 솔로 들어가게 됩니다
그러면 유럽이 됐든 뭐 중국이 됐든
전 세계적으로 영향을 안 받을 수가 없어요 그러면 그 영향은
무리한테 직격으로 오든 한 번 한다.리 건너서 오던 어찌됐든 간에 올
것이다
그러니까 이제는 앞으로 전세계적인 도내 개수가 시작 될 거다 라고 보는게
타당한 거죠
자 그래서 우리나라는 절대 자유롭지 못하다 라고 보는게 맞습니다
미국이 올리는데 우리는 가만히 있는다 이건 불가능한 겁니다 자 그래서
한두달 전부터 한국은행에서 계속 경기가 좋아 졌다
수출이 잘 됐다 그리고 뭔가 이제는 경기가 완연한 회복세에 달하는 얘기를
아 슬슬 합니다
뉴스에서 나온 적이 있을 거에요 왜 그런 얘기를 하죠
올릴 때가 된거죠 더 미리 지금 밑밥을 던지는 겁니다
그럼 문재인 정부의 부동산 정책 기조로 한 번 볼게요
현재까지 나와있는 걸 가지고 욥 자 먼저 기재부 장관
이제 경제부총리 인 김동현 제 총 미니미 줘
그분과 9 토브 장관 지금 청문회를 했죠 오늘 했던 그 김영미
국회의원 에 청문회 내용을 보면 좀 어느정도 기조가 좀 보인다고 할 수
있습니다
2분의 성향이 약간 다른데 공통적인 부분은 확실히 있거든요
이 두분의 성향과 정책이 결국에 우리나라의 부동산 을 좌지우지 합니다
기재부 장관은 돈을 관리를 하고요
국토부 장관은 분양 규제 뭐 이런 것들을 담 당하죠
그러니까 돈과 부동산 정책이 어여 끼면 이제 우리한테 이제 영향을 미치게
되는 겁니다
약간 다르지만 공통적인 건 이겁니다 부동산 주제 하겠다
부동산 투자는 이제 기재를 좀 해야될 것 같다 라는게 두 분의 공통적인
의견입니다
한마디로 너무 올랐다 이 거죠 과거의 돈을 풀어 어떤게 좋은 방향으로
쓰여지지 가 않고 부동산 쪽으로 많이 갔다
그래서 아 뭔가 굳이 표현하자면
생산적이지 않은 곳에 간 거죠 그래서 그 부분을 규제를 해야 해야 하지만
앞으로 향후 전세계적인 돈을 회수 일대 우리가 대응할 수 있다는 겁니다
그래서 부동산 규제를 하겠다 예 이 두 분의 취지입니다 근데 이걸
정확하게 이야기하면 요
주택 분양을 규제하게 따라고 보시면 됩니다
분양을 규제한다. 가 핵심이죠
우리나라의 부동산의 상승을 이끌었던 건 그 과거 1 6 7 년간 은요
분양시장이 얻습니다 분양을 통해서 계속 집 값이 올라가고 또 3집이
생겨나면서 거기에 대출을 받고 대출을 받아서 비싼 집에 들어가고 그
집에서 또 전세를 받고
오웰 3 를 맡고 하면서 또 집값은 계속 끌어올리고
이런게 계속 이어졌던 거죠 그래서 우리나라에서 보는 규제 란 분양 유제
다 라고 보면 됩니다
자 어떻게 할꺼냐 우선 시중 자금을 회수 하려고 하는 움직임이 있습니다
지금 금리를 인상 하려고 지금 계속 지금 밑밥을 던지고 있다고 했죠
아까 하는 에서 한국은행은 지금 경기가 좋아졌다고 그러고 있어요
그리고 이제 기둥 금리가 똑같아 졌기 때문에 아마 올리려고 할 겁니다
더 버티기 힘들 거야 아마 9월 쯤 되면 은 아마 안 올리기는 힘들 것
같습니다 물론 뭐 정책적으로 일부로 눌 수 있겠지만 쉽지 않은 얘기 할
겁니다
금리를 올린 단 얘기는 우리나라 내에서도 돈이 다시 은행으로 돌아 간다는
얘기 입니다 그러면 누군가는 돈을 배턴 해야 되겠죠
그 말은 결국 에 전체적인 어떤 가격에 변동이 올 수 있단 얘깁니다
또한 거 축소를 하려고 합니다 뭐가 있죠 짐 ltv 란 tta 가 있죠
제가 저번 방송에서 이야기했던
ltv 와 dti 를 환원 하려고 합니다
박근혜 정부 들어 가지고 엄청 높여 낫죠
그래서 돈 빌려서 집 사세요 라고 했던 정책을
원래대로 돌려 놓겠다 그러니깐
대추 주제를 다시 하겠다는 거죠 한번 완화 했던걸 다시 돌리는 거니까
규제를 한다.는 얘기입니다
그러면 예전에는 집값의 70% 를 불리던 걸 이제는 50% 는 60% 만
빌리게 한달이 얘기입니다
그럼 예전에는 5억 불리던 걸 이제는 사업 빌려야 되는 거에요 그럼
이렇게 어딨습니까 없죠
돈이 부족해 지는 겁니다 그 시장 상황이 안좋아 질 수밖에 없는 거죠
결국에 돈이 부족하니까 자금을 훼손해 가니까 그렇게 해서 규제를 주겠다
이겁니다
자 이 두가지는 시장 전반에 영향을 미칠 겁니다 자 금리가 낮아졌기
때문에 돈을 빌리기 가 수월했어요 1 6 7년 동안
그래서 너도 나도 막 돈을 빌려 쪄요 돈을 안 빌린 사람이 바보인 시장이
얻습니다
왜냐하면 1억을 빌려 놨을 때 이자가 300만원 내 나가 예를 들어
뭐 그 다음에는 200만원 많네요 그 다음엔 150만원 만 되고 이렇게
돈을 빌렸는데 이자가 점점 낮아질 던 시장 이었어요
그러니까 빌린 사람 입장에서 너무 좋죠 이자가 계속 낮아 지니까
그럼 돈을 안 빌려 되는데 어떻하죠 돈을 더 불리죠
어차피 자 300 내던 사람들이 이자가 152 됐으니까 돈 1억 빌리
덕을 1억을 더 빌려 가지고 이제 300 맞추는 거죠 그냥
그럼 그 돈 가지고 또 투자 하는 거죠 그렇게 좋은 시장을 겪었는데
이제는 거꾸로 아 반대의 상황이 올 것이다
이제 금리가 인상될 거다 그래서 돈이 회수가 텐가
그리고 규제가 들어간다 대출한도를 축소 할 거다
그러면 또 아 전반에 영향을 미칩니다
가장 먼저 전세 물량이 늘어날 겁니다 자 왜 그렇죠
금리가 내려가면서 예전에는 전세금을 받아 나가 은행에 넣어 나도 어느정도
이자가 나와주고 걸로 생활이 됐어요 근데 뭐 예금금리가 뭐 1% 테이프로
때 마이 럽 어리니까
그 돈 받아 가지고는 이제 생활이 안 되는 거죠 그러니까 사람들이 월세를
많이 일어났습니다
옛날에는 월세를 잘 안 낸 왔어요 주택을 그러다 보니까 이제 대부분
전세를 살았죠
근데 어느순간 전세가 너무 귀해 지니까 이제는 모집도 안보고 전세 마케
약하죠
그정도로 집 전세가 많이 물량이 줄었는데 그 이유는 금리가 낮아져 서다
그동 바다가 주고 모디 뭐 생활이 안 되니까
그래서 올 세라도 받아야겠다 했던 건데 이제 다시 금리가 올라가는 얘기는
전세 물량을 다시 확보를 하겠죠
왜냐 미제는 다시 금리가 올라 갔으니까 예전 만큼 다시 은행에 넣어 나도
생활비가 나올수도 있으니까 그러니까 이제 어떤 분들은 제 월세를 받을
바에는 그냥 전세를 주자 라는 분들이 다시 늘어날 거다
지금 전세 물량이 늘어나면 어떻게 되죠 전세가격은 하락을 합니다
이것도 수요와 공급의 법칙이 줘 전세를 구하는 사람들은 많았는데 물량이
적어 쓰니까 가격이 올라 갔는데 이제는 다시 물량이 늘어나 줘 그럼
당연히 전반적으로 는 전세 가격이 하락할 수 밖에 없습니다
대출도 제한을 둔다고 여쭤 지금 dti 랑에 tv 도 지금 다시 환원
한다.고 했죠
그러면 대출 자체가 적어지기 때문에 내가 어떤 집을 하나 살 때 내 돈이
많이 들어갑니다
지금은 대출을 왕창 받아가지고 버틸 수 있었는데 이제는 대출을
적게 해 주다 보니까 안되요 이제는 내동 가지고 못 합니다
그러니까 어떻게 해야 되죠 전세를 줘야 되는 거죠 그러면 당연히 전세물량
늘어납니다
그러면 또 전세 가격은 떨어지게 될 것이다
자금 전세 가격이 떨어지면 어떻게 되죠 최종적으로 매매 가격이 떨어집니다
지금까지 어 근육 7년간
이 매매가 격을 끌어 올린 것에 일등공신은 전 세입자 드립니다
전 세입자들이 너도나도 전세금 올려 줬죠
그러니깐 집주인 입장에서는 전세금 보다 싸게 집을 판다는 건 바보 같은
생각인 거죠
그러니깐 어 집값은 전세 값 보다 최소 1000만원 이라도 항상
비쌌습니다
그랬는데 이제 전세 가격이 떨어진다는 것은 다시 매매가격 또 원래대로
돌아가겠다
이렇게 보는게 타당할 거죠 물론 그 사이에 머물 우물가 상승이나 아니면
뭐 어떤 특별한 호재가 있던 지역은 과거의 가격으로 환원 하지 않겠죠
어느정도 그런 상승 분 이라는 게 있으니까 그렇지만 대세 적인 하락은
막을 수가 없다 라고 보면 됩니다
자 또 두번째 정책은 뭐가 있냐면 집단 대출을 규제하게 따고 했어요
자 이걸 어떻게 하냐 dti 를 적용하게 따고 했습니다
기존에는 분양받을 때 집단 대출이 라고 해가지고 개인의 신용 같은건
보지도 않고 그냥 빌어 줬어요
그 시공사 나 멋이 행사들이 자기가 책임진다고 하고 은행에서 그냥
빌려다가
그냥 줍니다 그러면 자기 그 월급이 얼마인지 뭐 직장이 얼만지 이런건
별로 안따지고 그냥 막 빌려주는 거야 중도금 도막 무죄로 풀려 주고
그랬는데 이제 그거 를 적용하게 따이 겁니다 확실하진 않아요 그렇지만
뭔가 이쪽으로 할수가 있을것 같다는 식으로 얘기를 지금 계속 하고
있습니다
그 말은 뭐냐 앞으로 내가 분양 받아 가지고 대출 받기가 지금보다 훨씬
힘들어 진다는 이야기입니다
내 소득을 따진다는 이야기 거든요
그럼 지금 이미 대출을 많이 받아 는 분들도 많을텐데 분양 멋에 내게
시파단 오신 분들 많죠
그런 분들이 다음번 대출을 받을때는 안나온다
급 운영 시장에는 영향을 미치게 쬲 부영 시장을
규제하는 정책입니다 이게 아까 어
집값 의대 3 적인 하락을 끌어오는 금리 인상과 대출한도 축소를 하고 그
다음에 분양 시장에 특화된 dti 로 집단 대출을 넣으면서
분양에 10장 대출 시장을 딱 막는 거죠
분양에 대출 쪽을 잡겠다는 겁니다
요게 되면 이제 섣불리 분양 못 받는 거죠 사람들이
그리고 내 소득 때문에 대출이 안 나올 수도 있으니까
그럼 더 부담스럽지 않아요 예 뭔 이야기인지 아시겠죠
그 다음에 요것도 있습니다 2 투기과열지구를 지 정하겠다
이런 얘기를 또 지금 슬슬 나오는데 이거는 뭐 두 분의 의견이 좀 달라요
지금 뭐 그건 좀 아니다 라는 이야기 도 나오고 뭐 아니면 하겠다 라는
이야기 나오는데 아마 이걸 하려고 하지 않을까 싶습니다
예전에 노무현 정부도 이런 것들을 때문에 줌 해서 줘
자 이게 만약에 지정이 되면 분양 시장에 엄청난 폭풍이 올 겁니다
그 과거의 사례가 그랬어요 실제로 뭐냐
무서운 연간 못 팔게 합니다 분양받은 5년간 못 팔게 해요
5년은 긴 시간이죠 지금은 뭐 사가지고 바로 팔고 뭐 2년 지나면 8 9
하면서 아 프리미엄 받아서 이렇게 프리미엄 당산 하는거 있죠 그게 안
된다
음 그게 현저하게 떨어진다 이겁니다 5년과 못하게 하니까
그러니까 벌써 분양시장에서 죽는 소리가 나오는 거죠
프리미엄 장사를 해야 되는데 그래야지 돈 놓고 돈 먹기가 되는데 이게 안
되잖아요
거기다가 청약 1순위를 못하게 합니다 다주택자 들을 못하게 하고 뭐
예전에 분양 받은 사람을 못하게 하고 물 하시고 또 해요
물론 이건 뭐 통장 빌려서 하고 뭐 하는 순 있지만 그래도 좀 뭔가 분양
그 수요를 잡을 수가 있는 거죠 그럼 뭐 실수요자들은 뭐 괜찮을 수
있겠죠
그렇지만 어 투기자본 들 뭔가 내가 수십 개씩 싸가지고 프리미엄 붙혀
가지고 다 팔고 뭐 이런거는 지 못하게 되는 거죠
코드 제거 쭉쭉 또 좀 제안을 합니다 그래서 뭐 좋아 본 들이 멀게 못
분양 명의 변경 하고 이런 것도 못하게 하고 그 재건축 쭉 투자도 또
막는 거죠 그러니까 뭐 이래저래 또 힘들어 지는 겁니다
이런 뭔가 투기 자본이 쪽에 끼게 좀 힘들죠
그다음 대출 규제가 더 심해져 아까 말했던 그 dti ltv 보다 더
낮은 퍼센트로 한 40% 정도로 줄입니다
그 집값이 10억 이다 그러면 대출 사업 밖에 안 해주는 거에요 음 내던
6억 이 필요한 거죠 그러니까 또 돈이 더 많이 들어갑니다
그러니깐 조금 그 수익률도 좀 나 빠지구요 이래저래 좀 어려워 지죠
그렇게 좋은거 아닙니까 그렇게 생각하지만 안 된다
자 이것은 완전한 부작용을 일으킵니다 뭐냐
근본 해결이 안되고 단순히 어떤 높이 올라 간다는 것을 막는다고 하면 어
그러면 부동산투자 하려는 그런 사람들
투기자본 들이 그럼 포기해버리는 야 그게 아닙니다
그 돈들이 이 과열 지구를 피해서 다른 곳으로 합니다
뭐 수도권 인근으로 한다.든지 아니면 서울 내 다른 지역 쪽으로 막 같아요
그럼 어차피 거기가 또 가격이면 올라갑니다
그러면 강남보다 안 좋은 동네가 가격이 올라가면 강남은 가만히 있을까요
그래서 강남보다 예를 들어 온 판교 가 더 안좋다는 건 아니지만 그냥
객관적으로 봤을때 강남보다 판교 가 강남을 이겨서 더 올라갈 수 있을까요
그런 일은 없죠 주변이 올라가면 다시 또 올라가는 겁니다
그래서 결국에 이거는 크게 어떤 그런
아 정책적으로 또 영향을 미치지 못해요
물론 잠시나마 어 그 과열 지구 내에 있는 사람들은 힘들어 질 순 있죠
그렇지만 그게 만약에 과열 질구가 풀리는 수마 다시 또 폭등을 하게
됩니다
이건 그냥 억지로 잡아 놓는 것 뿐이지 e 기자 끼고 자체만으로는
해결책은 안 된다 그렇게 보시면 되요 근데 뭐 이걸 할지 말지는
모르겠어요 아직 분위기는
지금 반반인 것 같습니다 그땐 마지막으로 지금 계약 갱신 청구권 하고
전원 스산한 g 의 이 카드를 지금
문제에 정부가 지금 꺼낼까 말까 고민하고 있는것 같아요 근데 이 부분에
대해서 제가 한번 그 그 영상을 만든 적이 있었죠
이거는 하면은 아 도구로 돌아올 가능성이 큽니다
물론 이거를 지금 할지 안 할지는 모르겠어요 지금 판단 안됩니다만
아마 개 학교의 신청 부관 정도 2년 살던 전세를 4년까지 의무적으로
살게 해주는 것 정도는 하려고 할 것 같은데 이 전월세 상한제 쪽을
건드리면 은 아마
아 이것도 힘들어질 것 같습니다 정책적으로 역할을 못한다.는 거죠
그 이유는 똑같습니다 아까 말했듯이 근본적인 해결책이 되는게 아니라 잠깐
눌러 놓는 것 뿐이거든요
그러면 이게 역효과가 일어나죠 급등을 하게 됩니다
그것은 과거의 사례에서도 나왔는데 이쪽은 아직 예측이 안 됩니다
뭐 할지 만 할지 모르겠어요 음 아직은 뭐 그거에 대해서는
어 명확하게 나와 있는 부분 없고 뭐 문재인 대통령 계속적인 8월달에
어떤 정책을 좀 총괄적으로 해서 발표를 하겠다고 하셨으니까 먹고 때 쯤
돼서
어느 정도 윤곽이 나오지 않을까 싶습니다 자 그러면 우리는 앞으로 어떻게
해야 되는가 이게 중요하겠죠
그건 그거고 난 어떻게 살아야 되는가
자 제가 보는 관점은 이렇습니다 뭐 제 이야기가 정답은 아닐 수 있어요
제가 어떻게 미래를 맞추게 쓰니까 만 제가 예측하는 방향 그리고 저는
앞으로 이렇게 하려고 하고 이렇게 하려고 미리 예측을 해서 저는 다른
방향으로 가고 있었죠
작년 한해 동안 어떻게 했냐
한번 설명을 해보겠습니다 과거의 부동산 정책은 딜레마 때문에 망 해왔다
이 개체 이제 이룬 인데 뭐냐
우리나라는 부동산 정책을 하기가 참 어려운 나라입니다
무슨 말이냐면 요 건설시장 특히 분양시장이 우리나라 경제에 상당한 그
규모를 차지하고 있어요
우리나라는 건설 시장을 규제하면 경제 성장에 영향을 주는 정도로 건설
시장이 큽니다
우리나라 암 아파트 공화국 이라고 하죠 그만큼 아파트를 많이 를 짓고
건설사도 많고
건설사들은 되게 사람을 많이 고용하는 그런 업종입니다
자동화가 잘 안 돼 있어 가지고 요 그러다 보니까 건 서로 관련해서 먹고
사는 사람들주 많아요 우리나라의
그래서 정부 입장에서는 경제도 호황을 만들어야 되고
부동산도 잡아야 되는데 이게 두개를 다 잡기가 너무 어려운 거거든요 이
하나만 한다.고 되는게 아니거든요
부동산 시장을 죽여버리면 건설경기가 죽어버려서 경기가 부랑 이 됩니다
그러면 이게 안 되는 거죠 그렇다고 경기를 살리려고 부동산 쪽에 다가
규제를 풀어 버리면 집값이 올라 가버리는 거야 그러니까 이도 저도 안
되는 상황이었죠 그런데 과거에 정부 아
이명박 정부 박근혜 정부는 건설 경기를 살려서
경기 한번 호황을 만들어보자 라고 했다가 직감한 올려 놓았죠 지금
그렇지만 뭐 지금 꺼꾸로 문제는 정부가 부동산시장을 죽여버리면 되는거
아니냐
요거 단순한 게 아니라는 거죠 그럼 건설경기가 같이 죽어 버리니까
우리나라 경제가 또 힘들어진다
그래서 요거 때문에 조금 하다 말고 하다말고 하는 거에요 그러니까 결국에
강남 불펜파트 불펜이 하는게
이걸 못 잡으니까 그 게 문제였죠
자 그러나 어쨌든 미국에서 다시 자금 회수를 한다.고 하고 전세계적인 자금
회수는 뭐 대세가 될 것이기 때문에 최소한 3년 전
어 뭐 금리로 따지면 은 2 3년 전 수준으로는 지금 다시 어 돌아가는
거예요 그런 돈의 규모가 그 정도로 다시 돌아갈 것이다
그럼 한 이 삼 년 동안 올랐던 것들이 어느 정도 좀 다시 조정이 오지
않을까
아 그거는 피할 수가 없을 것 같습니다
물론 우리나라가 또다시 박근혜 정부 처럼
어 다시 막 돈을 막 빌려서 투자해라 어
경기가 넘 죽어 가니까 건설 경기를 다시 살리려고 금리를 또 낮춘 다든지
대출 규제를 또 않아 해버린 다든지 이러면 또 몰라요
그렇지만 현재의 상황만 봤을 때는 이렇게 갈 수 밖에 없을 것 같습니다
뭐 과거처럼 뭐 폭락이 온다 이런건 아니구요
그런건 아니지만 천천히 가격에 조정이 어느 정도 볼 수 밖에 없습니다
몇 년간 아무대나 나도 다 돈 벌어 했죠 그래서 제 교육생들 중에
아파트 산 사람들 치고 뭐 손해 봤다 이런 사람들 거의 없습니다 50평
때 60 형태 아파트 사는 사람들 말고는 타 집값이 올랐어요
다들 기분 좋으셨어요 근데 그게 대세 상승이 어따 응 거꾸로 대세 하락
뭐죠
다시 강역이 천천히 내려 갈 수밖에 없다 라고 보여줍니다 지금 이 상황은
말이죠
자 그러면 이제 무조건 떨어진 야 그건 아닙니다
부동산 이라는게 이런 정책에 영향을 많이 받긴 하지만 그래도 본질적으로
어떤 그 살기 좋아지고 뭔가 그 인프라가 좋아지면 은 오를 수밖에
없습니다 그거는 뭐 어쩔 수가 없는 거예요
그러다 보니 제 특정 호재가 있는 곳들은 이제 부분적으로 상승이 될 꺼고
아 대세 적으로는 하락이 될 거다 라고 저는 봅니다
베 이제는 아무거나 사면 안되는 거에요 근데 예전에 한 오르면 가는
아무거나 사도 됐어요
진짜 아무거나 사도 그냥 그냥 통
아무데나 가세요 그냥 분양을 받든 뭐 오래된 아파트를 못 개 투자를 하든
그냥 뭐 10개 수목 의사도 다 올랐습니다
그래서 다 돈 벌어 쪼 근데 이제는 안 그렇다 그래서 과거의 방식대로
하시면은 큰일나는 상황이 올 거다 이렇게 볼 수 밖에 없습니다
그래서 저는 갭 투자로 돈을 벌었는데 실제로 저는 대세 상승 장 이었죠
그러니까 그냥 저는 막상 거에요
물론 가면서 점점 실력이 늘어났죠
그렇지만 초기에는 제가 정말 지금의 제가 봤을때는 너무 대충 샀어요
그렇지만 그냥 올랐습니다 엄청 올랐죠
근데 이제는 그런 시장은 아니라는 겁니다
이제부터는 그런 시장이 안 된다 그냥 아무거나 사도 오릅니다
그냥 갭 투자하세요 뭐 제가 당신을 부자로 만들어 드리겟습니다
이런 말을 이제 믿을 수가 없는 시장이 된다는 겁니다
아주 선별적으로 전문가들만 특정 지역에서 돈을 번 애 시장이 올 거다
그리고 대다수의 집을 가진 사람들은
하락의 시장을 맞을 것이다 그러니까 갭 투자 요즘에 개투 조 일행 많이
하 죠 대학생들도 개 투자한다.고 뭐 기사의 나오던데
그런 사람들은 큰일 날 것이다 라고 저는 봅니다
물론 어떤 지역이 4에 따라 다를 수가 있어요 특히 서울 부분은 그래도
많이 안정적인 곳입니다
다만 제 지방으로 갈수록
아 제가 말은 못하겠지만 지금 지방 들은 힘듭니다
많이 힘든 곳들이 몇 군데 있어요 지금 전국적으로 퍼져 있어요
그러니까 아무 데나 캡쳐 하시면 절대 안되는 시장이 올 것이기 때문에
조심하셔야 됩니다
갭 투자라는 거 전세가 올라 줘야 됩니다 근데 대체적으로 전세가 빠질 수
밖에 없는 분위기가 형성이 되어 있다
그러니까 갭 투자를 하면 죽음으로 가는 길로 지금 가고 있는 겁니다
그래서 저는 아파트를 많이 정리를 하고 있었고 재방송을 많이 들으신
분들은 아실 거에요 저는 다른 쪽으로 지금 많이 옮겨 놓은 상태입니다
자 그러면 이제는 즉 부동산 투자는 안되느냐 그런건 아닙니다
그런건 아니구요 어 저는 지금 다른 쪽에서 하고 있지만 특히 저는 경매를
하고 있어서
어 사실 지금 이 경매를 안 하는 사람들보다는 훨씬 마음이 편한
상황입니다
경매는 대출규제 도신 줬고 사는가 것도 내가 싸게 사면 되니까
그치만 이제 경매를 안 하는 분들 개 투자를 해 놓은 분들 이런 분들은
조심하셔야 된다
앞으로 아 선별적으로 판단을 하셔야 된다
그래 내가 막 싼다고 오르는게 아니다라는 것을
어 주의 깊게 생각 하셔야 되구요 저는 오히려 분양에서 기회가 있을 것
같습니다
어떤 분들이 저한테 막 물어봐요 제가 이제 뭐 3 가사 곰 아파트 팔고
만들어 한다.니까 고 왜 그렇게 아냐 아파트 사면 돈 버는 데 대한 얘기를
하시는데
아 제가 아파트를 못사서 살 줄 몰라 가지만 사는게 아니구요 제가 분양
받을 줄 몰라서 분야를 안 받는 게 아니에요 저도
프리미엄 장사하는 거 그게 뭐가 어렵습니까 너무 쉬운 일이죠
어 그냥 일반 매매로 도 아파트를 살 줄 하면 분양은 더 쉬운 겁니다
통장 만들면 되죠 가서 열심히 쓰구요 그림 0
500 천만 원부터 수 - 는 사면 되는 겁니다
그런데 안하는 이유는 크게 위험하다고 생각하니까
저는 다른 더 안전한 곳에서 돈을 벌고 싶으니까 그런거구요
그럼 항우에 분양에서 무슨 기회가 있을 거냐 라고 생각하실 수 있겠지만
오히려 규제가 많고 아까 말했지만 대출이 막 제한을 두고
이래 버리면 건설회사 들한테 는 대단한 악재가 되는 거죠
건설회사 들한테 는 힘든 시기가 오는 겁니다 그러면 건설 회사들도
지금처럼 배짱 튕겨 가면서
분야 엄청 높게 못해요 이제는 그런 시기가 아니다
그래서 지금 슬슬 대형 건설사들은 제거 축시 장으로 다시 듯 하고 있죠
왜냐 그 쪽에 훨씬 안 일어나니까
그래서 아마 그 부분에서
어 기회가 있을 것 같은데 이것까지 얘기하기는 좀 이제 시간이 길어지고
아무거나 분양과 들은 얘기는 아닙니다 분양은 분명히 앞으로 많이 힘들어
질 거에요
이대로만 간다면 요 그렇지만 그 중에서 분명히 기회가 올 것 같습니다
이것도 선발해야 되겠죠 아 제제 오프라인 강의를 들어 보신 분들은 제가
이제 가끔 얘기를 하는데 어 저는 기회를 한번 보고 있습니다
좀 분양에 들어갈 기회만 보고 있거든요 지금은 아니라고 생각하지만
아 저도 아파트 잘사고 아파트로 돈많이 벌어 본 사람이기 때문에
어 조만간 한번 그런 시장이 오지 않을까
아마 이 정부 끝나기전에 한번 올 것 같은 생각도 있어서 그쪽에 대한
대비도 천천히 하고 있습니다
모두 그 산발적으로 이야기를 했는데 어 다시한번 정리를 하면
대세 적으로 이제 금리가 올라가고 대출 규제가 있을 것 같습니다
음 예전에 노무현 정권 도 그렇고 어쨌든 정책 기조 자체가 규제를 안 할
수는 없다
그리고 건설경기 보다는 다른 쪽에서 뭔가 새로운 성장동력을 찾자
이게 문제는 정부의 취지 같아요 그래서 부동산을 규제하고
죽어가는 건설 경기를 대신하는 다른걸 찾자
그래서 경기를 좀 살려보자 이런 방향으로 가고 있는 것 같아서 규제는
분명히 들어갈 것 같고요
규제가 오면 개 투자 부분이 좀 힘들어 질것 같고 전세 쪽에서 좀 하락의
어느정도 물어볼 수밖에 없죠
전세물량 들어가니까 아 그러니까 아마 주택을 가지고 있는 분들은
조심하셔야 된다
지역별로 많이 차이가 있을 것이고 아파트 별로도 차이가 있을 것 같아요
걔는 다같이 오려는 시장은 아닐 것이다 라는 거고요
그리고 아직 정책이 확정된 것은 전혀 없습니다
그냥 야설 만나 온 거죠 그러니까 이 방송이 사실 무의미해 질 수도
있어요
몇 달 뒤에는 뭐 저녁 규제가 없을 수도 있기 때문에 그거에 대해서 제가
다시 한번 업데이트를 할 것 같고요
지금 현 상황으로 만났을 때는 규제가 있을 거고
천천히 대세 적으로 하락은 올꺼 같고 선별 쪽으로 아파트들이 올라갈 거
같고
건설사들은 제 건축적으로 좀 몰려갈 분위기 구요
그래서 아마 서울쪽 위주로 뭔가 될꺼 같은데 그건 그냥 지금 추측입니다
그리고 분양시장은 조금은 좀 과거에 비해서는 좀 힘들어 질것 같고 그래서
그 힘든 와중에 기회가 있을 것 같다
뭐 이정도로 정리를 하면 될것 같습니다
뭐 당 시간 들어주셔서 감사 하구요 뭐 제 의견은 그냥 사견 일 뿐입니다
제가 경제학자 도 아니지만 그동안 투자를 해온 것과 그리고 그동안 돈 본
것을 제가 어제 나름대로 정리를 하면서
어 돈을 벌었던 이유가 있을 거 아닙니까
그러니까 거꾸로 어떻게 하면 돈을 이룰까 에 대한 이해도 저는 생각을
많이 했었거든요 근데 그런 이유에 대해서 지금 현실화되고 있는 부분들이
있어서 이런 방송을 녹음해 쓰니까
어 어떤 분들은 뭐 동일 안 하실 수도 있겠지만 어떤 분들은 동의를
하시면 또 이것에 맞춰서 좀 대비를 하시면 좋겠습니다
저는 다 팔고 현금을 만들어라 이런 얘기는 절대 안합니다
그건 정말 바보같은 생각이구요 조금 위험한 곳에서 덜 위험한 곳으로 옮겨
타라 라는게 제 말에 핵심 이니까
또 이상한 오해를 하시면 안됩니다 다 팔고 현금 가지고 있어요 이런
생각하시면 절대 안된다 저는 그렇게 하지 않습니다
그 그 말을 마지막으로 방송을 마치겠습니다
지금까지 정태기 얻습니다 들어주셔서 감사합니다