부동산실전 본질투자 부동산 폭락 잃어버린 20년! 일본이 망한 이유 1부 (대한민국 부동산 해법) | 부동산분석왕 강의 > 부동산 본질투자

 

1990년 이런 새벽부터 1번의 주식은 곤두박질 쳤습니다
너무 급작스러운 줘 부동산은 조금 늦긴 했지만
1991년 가을부터 허락합니다 1990년 초 최고 정점을 찍은 일본
주식과 부동산은
20년 동안 원래 가격으로 더 이상 복귀 하지 못했습니다
1990년 이래로 잃어버린 10년 그리고 잃어버린 20년 을 겪으면서
일본 정부가 분명 두 손 두 발 다 놓고 주식과 부동산이 마냥 꺼지기
마늘 바를수 것은 아니었을 건데 왜 주식은 원래대로 회복하지 못했으며
부동산 역시 원래 가격으로 돌아오지 못했을 거에요
우리가 그동안 알고 있는 상식으로는 전폭적인 금 미인아 와 과감한 재정
정책이 자산가격 상승 에 상당한 기여를 하고 있는 것으로 알고 있습니다
일본이 주식과 부동산을 살리기 위해 금리 나와 재정 정책을 실시 했을텐데
왜 20년 동안 주식과 부동산은
제자리에 머물러 있다 싶어 했을까요 부동산 분도 왕은 누구나 아는 떠나고
가벼운 이야기는 절대 하지 않습니다
본질의 이 카페 왜 그렇게 되었는지 하나 하나 말씀드리겠습니다
1990년 거품이 꺼지기 직전 일본 상황으로 같이 가보시죠
당시 일본의 상황은 지금의 우리나라 상황과 다를 것이 없었습니다
금리 나로 말미암아 과다한 유동성 팽창으로 부풀려진 돈들은 최다 주식과
부동산의 몰렸고 거품 말미에 가서 는 투자를 했던 사람과 투자를 하지
않았던 사람들 사이의 격차가 너무 벌어져 있었습니다
도쿄 신 의 집을 샀던 사람들은 85년부터 9 10년까지 집값이 무려
3배 이상 뛰었고 집을 사지 않고 현금을 쥐고 있던 사람들은 부를 거머쥔
못하였고 집값이 너무 올라 집사는 것도 엄두를 내지 못했습니다
우리나라 사회 분위기가 별반 차이가 없었습니다
거품에 대한 혐오가 날로 심해져 쬲 일본 정부와 일본 은행은 거품을
제거하는 것이 중요한 정책 목표였습니다
지금 우리는 거품이 붕괴되면 금융 시스템에 심각한 마비가 올 것이라는
것을 여러 번의 경험을 통해 알게 되었지만 그 때 나지
일본인들은 거품 붕괴의 심각성을 알 턱이 없었습니다
이렇다할 선례 가 없었기 때문이죠 거품 제거 가 선이고 저희 구현에
길이었습니다
1989년 12월에 새로 치만 일본은행 총재는 거품이라는 악을 퇴치할
정의의 사도 로 불리며 거품을 제거하기 위해 금리를 인상 하였읍니다
1909년 9월 까지 다섯 차례에 걸쳐 2.5% 에서 6% 까지
올렸습니다
한편 일본 정부는 1990년 4월 대출 총량 규제를 도입해 부동산 관련
대출 증가율이 전체 대출 증가율 보다 아래에 두도록 해 줘
거품이 잔뜩 끼어 있는 부동산 분야에만 타겟팅 1
정미 규제 였읍니다 이때 단지 일본이 실시한 대출 총련 규제라는
아이디어는 오늘날 뒤에 쌀 이라는 개념으로 발전하게 되죠
어쨌든 1번 행이 던 정부든 오로지 거품 잡게 여념이 없었습니다
금리 인상과 대출 총량 규제 로 말미암아 배추를 옥 쨍 이 거품은 말
그대로 갑자기 꺼졌습니다
당시 일본 사람들은 놀라 쓸까요 많은 사람들이 크게 걱정하지는 않았습니다
첫째로 어차피 다시 오를 것이라는 토 집을 배 신화에 대한 믿음이 컷 꼭
둘째로 일본 경제의 강한 체력과 미국 다음 넘버 투 랑 넘치는 자신감
때문에 이 쯤이야 금방 극복할 것이라는 생각을 했습니다
70년대에 오일 쇼크 도 무사히 견제 했고 86년 엔고 브라운도 별 탈
없이 지나가고 그 다음에 부터는 대 호황을 맞아 하였기 때문입니다
사람들이 자신만만 했던 이유는 1945년부터 9 10년까지 45년간
실패의 역사 보다는 성공의 역사 가 지배 적이 없기 때문니었을까요
이건 사람들의 아주 크나큰 착각이었을 이다
왜냐하면 실체 없이 과다한 대출로 부풀려 졌던 거품 이었기 때문에 거품이
일단 꺼지기 시작한 이 겉잡을 수 없었습니다
주가 만해도 최고가 39,000 에 대해서 1991년 초 23,000
까지 급격
이 하락했습니다 부동산은 도쿄 중심상업지역 에서만 6분의 1 수준으로
폭락해 씁니다
생각보다 파급력이 컸습니다 시장 참여자들이 주식과 격과 부동산 가격이
떨어지는 것을 두 눈으로 똑똑히 지켜 보면서 공포감을 느끼기 시작했습니다
마치 하락 짱이 며칠째 이어지면서 8 해지는 주식 짱구를 바라보면서
공포감과 손실 복구에 대한 걱정 또는 기대감에
이러지도 못하고 저러지도 못하며 멀뚱멀뚱 바라보고만 있을 뿐이었습니다
그러는 동안에도 주가 부동산은 계속 하락하였습니다
결국 사람들은 주식과 부동산 값이 오를 때는 돈을 펑펑 써 됐지만 반대로
주식과 부동산 가격이 하락한 이 사람들은 소비를 대폭 줄였고
기업들은 투자를 줄였습니다 80년대 신용 팽창에 따른 대화에 시대를
마감하고
90년대 신용 수축에 의한 배 불황의 시대를 마주합니다
기준금리가 2.5% 에서 이 한동안 6% 까지 도난 하며 두 배가 훨씬
넘게 상승합니다
채우자 로선 빌린 돈의 두 배가 훨씬 넘는 이자부담이 발생으로
은행의 은행 돈을 빌려 투자한 사람들에게 빚을 갚으라고 다 바치게 됩니다
여력이 되는 누군가는 착실하게 빚을 갚을 것이고
여력이 되지 않는 누군가는 결국 빚을 갚지 못하게 됩니다
왜 내 입장에서는 원금 이자를 돌려달라 독촉 할 것이고 쑥 끝내 찾지
못한다.면
부실 채권 으로서 채무자가 보유한 장난을
경매에 붙여 원금과 이자를 회수합니다
경매에 부쳐 지기 전 유동성 위기에 처한 사람들은 시중에 부동산을 내놓게
쉽 가 보다 싼값으로 만약 부동산가격이 시 까보 다 싸기 때문에 사줄
사람이 있으면 좋은데
시중에선 사줄 수 없습니다 왜냐
첫째 일단 심리적으로 가격이 떨어지는 게 부문으로 보이는 상황에
조금만 더 기다려서 조금 더 싸게 사보자 라는 심리가 강하게 작용할
것입니다
둘째 배출 총량 규제로 인해 은행에서 부동산 대출 실행 에 대해 강력히
억제 하 고 있기 때문에
암만 가격이 시가보다 싸게 나온다 한들
여전히 값은 비싸고 배추를 받지 않고 순수 현금으로만 살 수 있는 상황이
아니었습니다
부동산 분석 완 그토록 다 꽃아 라고 외치던 무능력 장르 여고 때문에
경매에 부쳐 지기 전 급매로 나온 물건이라도
막대한 순수 현금을 보유하고 있지 않은 상 급매 부동산을 사실 수 없는
노릇입니다
버블이 터지기 전 만해도 사회적 분위기다
토지 불패 를 믿어 의심치 않았으며 부동산담보 비율 ltv 를 120%
까지 인정 해 주었기에
내돈 안들이고 부동산을 사제 끼던 사람들이 한 둘니었습니다
반대로 생각해보면 이런 식으로 급매 를 내놓은 사람들이 과연
한둘이 었을 때 요 사회 전반적인 토지 불패의 신화가 여지없이 깨지는
순간이었습니다
이런 메카니즘으로 일본 부동산은 나락 으로 향합니다
한편 기업들이 보유한 공장 부지의 사상 가지는 이러한 수순으로 영락없이
떨어지게 되고
열심히 공장을 돌려 빚을 갚으려고 마음을 먹고 공장 부지를 담보로 공장
운영에 필요한 돈을 빌리려고 하지만 담보물의 가격이 떨어져 빌릴 수 있는
돈도 얼마 안되고 은행에서는 부동산 관련해서는 대출을 막아버리는 정책으로
인해 그 얼마 안 되는 돈 마저 대출받을 수 없으니
공장을 돌릴 운영 자금이 부족하여 공장을 돌릴 수가 없고 경기가 침체되어
상품은 안 팔리고 결국 빚을 갚을 수 없는 지경에 이릅니다
부동산 가치 하락으로 촉발된 위기로 인해 보사 나는 기업 뻔 늘어나게
됩니다
공장 부지의 가격이 하락한 이 기업의 장부 가치가 떨어지고 위와 같은
원리로 매출 마저 뚝뚝 떨어지니
주식도 동반 하락하며 모든 것은 연계되어 있습니다
일본 정부와 중앙은행이 일본 경제가 나락으로 빠질 것을 알면서도 단순히
자국 경제를 이런 최악의 상황으로 내몰고 이 위해 이런 무지막지한 정책을
펼치게 되었을 까요
정치인들이 국민의 원성을 감당하고 서라도 이런 정책을 선택하고 추진할 수
있었을까요
글쎄요 그래서 금리도 6% 에서 0.5% 로 낮추고
국가에서 적극적으로 돈을 풀기 까지 했는데
부동산과 주식 자산 시장 모두 사랑하지 못했습니다
대체 왜 부동산과 주식 c 1 모두 20년 넘도록 극복하지 못했을 까요
유튜브에서 일반적으로 이야기하고 있는 뻔한 이야기다 아닌 뒤이은 50분
동안 영상에서 급소 수에 사람들만 알고 있는 진짜 이유에 대해 이제부터
말씀드리겠습니다
아마도 이 이야기를 알고 공부 하게 되신다면 다른 사람보다 훨씬 더
차별화된 고급 정보를 어깨 되실겁니다
중요한 건 바로 제가 지금부터 말씀드리는 것에 있기 때문입니다
이 내용을 알게 되면 우리나라 주식과 부동산 투자를 앞으로 어떻게해야
하는지 그리고 지금 경제가 어떤 상황인지 시야가 매우 넓어 지실 겁니다
볼펜과 공책을 당장 가져오세요