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뵤지 정책을 과감하게
확장 역으로 운영을 하고 1개월에 한 여러 베 옷을 들고 있는 것과 같은
부동산 시대 말 날 가는 규제 들을 조속히 벽화 해야 합니다 직원 1분기
처음 98 조였던 가격 체가 18 년 3분기 현재 3년 만에 1514
조가 되었습니다
주택담보 대출 대출 금리가 2% 가 되자
너도나도 주택담보대출을 받겠다고 난리도 아니었죠 이자 부담이 적었기
때문이었죠
친구는 때마침 갭 투자를 잘해 돈 벌었다고 자랑합니다
나도 해볼까 생각이 들겠죠 은행 비은행 합쳐서 총 가계대출의 40% 해
나오는 주택담보대출에 가파른 증가세로 지금에 이르러 18 년 11월 현재
가계부채가 1500 14조 까지 불어나게 되었습니다
객관적으로 우리나라 지금 현재 상황을 평가 해 볼까요
거시적으로 는 미국 금리 인상과 연중 자상 축소했다는 유동성 축소 국면에
접어들어 쪽 기업들은 반도체를 제외한 나머지 업종 들의 수출 둔화로 인해
투자와 고용이 악화되었고 가게는 소득이 감소하고 소비가 위축되고 고용은
불안해지고 있습니다
경기 하방 위험 에 상당히 노출되어 있습니다
우리나라의 경제의 앞날이 썩 좋지 않습니다
나라가 어렵고 기업이 어렵고 가게가 어려워 각 가게들의 고용과 소득이
불안정한 이 상황에
미국 기준 금리가 오르고 한국 기준 금리가 오르고 배출 금리가 올라
간다면
한국은행에 따르면 소득의 40% 이상을 대출 원금과 이자 상환에 쓰고
부채가 자산을 좋아하는 하고 를 고위험 가구 라고 합니다
금리가 2% 상승 시에 38만 5천 가구가 금리가 2% 상승 이제
462,000 각오가 고형 각오가 되어 빚을 갚을 능력이 매우 취약해 질
수 있다고 합니다
금리가 인상되면 이자 상환 부담이 가정 되며 소득의 상당부분을 채무를
갚는 데 쓰기 때문에 소비가 위축될 것이고 연체가 증가할 가능성이 커지는
등 금융 시스템 줘 부담이 될수가 있습니다
때문에 금융위원회 를 중심으로 가계부채 관리 점검 회의를 이어나가고
있습니다
점점 옥죄어 오는 미국발 유동성 축소 기주 환경하에서 1500 조 에
이르는 빡 때 한강의 부채로 인한 피해를 최소화 하는 정책을 수립
중입니다
최근에 강화하고 있는 ltv dti dsr 규제가 전부 이런 조치
이란인 것입니다
금융당국 목표는 2021년까지 가계부채 증가율을 명목 gdp 성장율
수준인 5% 수준까지 낮추는 것입니다
14년 에서 17 0 까지 가계부채 증가율이 10% 를 상회하며 퍼다
주도 대출을 내주었던 것에 비하면
지금부터는 상당 기가 가게를 출에 있어서는 상당히 보수적인 입장을 취할
것으로 보입니다
공식적으로 빚내서 거품을 쌓아 올리던 시대는 끝이다 라는 것을 의미합니다
부동산 투자자 입장에서는 여유를 가지고 지켜볼 필요가 있는 것이죠
가계대출 1500 쪼 관리를 위해 크게 두 가지 정책을 펴고 있습니다
하나는 국민들을 대상으로 가계 대출을 억제하는 즉 신규 주택 담보 대출을
최대한 억제하는 정책을 펼치고 있고 또 하나는 은행 들을 대상으로 가계
대출을 쉽게 취급하지 못하게 하는 억제 정책을 펼칠 전망입니다
우리는 두 가지 정책을 통해 2 0 이고 2020 부동산 시장이 어떻게
될지 전망할 수 있습니다
2020년 부동산 시장이 어떻게 될지 본격적인 이야기를 이끌어 가기 전
현재 시장을 평가 해 보겠습니다
거듭 이야기하지만 913 정책이 효과적인 정책 이었다고 평가할 수 있는
건 과감한
대출 규제 정책 때문이라고 생각합니다 규제 지역에서 ltv 70% 였을때
시장상황이 어땠냐
쉽게 설명드리면 그림과 같이 현금 2억 7천 을 가지고 있던 사람들은 9
억제를 살 수 있었고 사먹을 가지고 있었던 사람들은 10억짜리 3억 3천
을 가지고 있던 사람들은 11억 짜리 아파트를 살 수가 있었어요
저금리 때문에 대출이 잘 안나오니까 돈이 얼마 어떤 사람들도 집을 쉽게
살 수 있었던 것이죠
당장에 이자와 원금이 부담이 되긴 하겠지만 그냥 가정하는 거에요
어차피 조금 갖고 있으면 집값이 오를 테니까 그런 확신이 있으니까
우리나라의 현금 2억 7천 3억 3억 3천 가진 사람들의 한둘이
없겠습니까 아니죠
피라미드 구조 생각해보세요 엄청 많겠죠
3억원 절일 때 엄청 많은 사람들이 한꺼번에 지향에 몰려 오고 있는데
집값이 올라 갈까요 1 흘러 갈까요 내일은 더 오를 것이라는 기대감과
은행 빚을 끌어 올 수 있다는 자신감이 사람들을 더 끌어 모았고 정녕 내
돈닌 돈으로 거품을 쌓아 올렸습니다
아파트값이 9억 에서 11억 으로 호가가 하루아침에 이어 올랐다
그러면 이렇게 생각할 수 있어요
9 어길 때 현금 2억 7천 이 필요했는데
이어 고른 11억 값 치려면 5천만원 더해서 3억 3천 만 있으면 되는
거에요
사람들에게 아파트가 모를 거라는 희망과 신념 이 있잖아요 부담 안 됩니다
전혀 부담 안 됩니다 사람들은 값을 기꺼이 치릅니다
욕심 때문이죠 부담이 안 되니 기꺼이 막 차도 탈 수 있었던 것이고요
자 그럼 지금은 대출 규제로 인해 ltv 40% 가 되었는데
예전처럼 10억 짜리 아파트 사려면 현금이 6억 이 있어야 되요
현금 6억 가지고 있는 사람 수가 3억 들고 다니던 사람들 수보다 많을
까요
역시 피라미드 구조 생각하시면 되겠죠
훨씬 적은 수의 인원이 시장에 참여하고 있습니다
아파트를 매수할 자금 동안 역도 주고
시장 참여 인원도 줄었어요 즉 10억대 아파트를 매수할 현금 3억 원전이
인원이 10명 정도 였다면 지금은 10억대 아파트를 매수할 현금 6억원
저리 인원이 3명 정도 인 셈이죠
비유를 하자면 아파트 시장 전체가 그런거예요 매수세가 확실히 줄어든 주
요인입니다
9 일상 정책을 통해 ltv 재앙 만 한 것니라 다주택자 는
주택담보대출 내주지 않겠다고 선포하였습니다
2주택자 는 규제 지역에서 무조건 신규 주택담보대출 금지
1주택자 는 규제 지역에서 원칙적으로 신규 주택담보대출 금 직
단 예외가 있습니다 이사 결혼 학교 취약 질병치료 부모 동공 양 등
이유를 인정을 받았을 경우에는
신규 대출을 내어줍니다 그리고 기존 주택은 1 연내 매각을 해야 됩니다
또한 실거주 입증에 의무가 있습니다
또 다른 예외는 부모와 분가를 하고
3배 분리를 하고 부모 * 거봉 야 직장 근무 여권 등의 이유를 인정
받았을 경우에는
신규 대출을 내어줍니다 그리고 기존 주택을 보유할 수 있습니다
또한 신규 전입을 증명하면 됩니다
굉장히 깔끔하죠 무조건 대출받아서 집사 라던 2014년 같지가 않습니다
대출도 옥죄고 대출도 쉽게 내주지 않을 것이니 쉽게 대출 가둬서 집사의
생각하지 말고 집 없는 실수 여자 만사 라는 것입니다
집값을 잡기 위한 특단의 조치로 도입한 dsl 주제 대출규제 끝판왕
이라고 불립니다
우리나라의 첫 적용하는 대출규제 이기도 합니다
대부분의 선진국들이 이미 도입해서 쓰고 있죠
문재인 정도에서 작심한 듯 상당히 강력한 대출 규제를 가져왔습니다
2018년부터 본격적으로 dsr 을 시범 운영하고 있습니다
웽 권에서는 3월 용역 신역 등 상호 금융권에서는 7월 보험사에서는
9월부터 저축은행은 쉬 월 부터 dsr 규제를 적용해
시범 운영 중입니다 자 이제
은행권의 시범 운영 기간이 끝나고 10월 31일 부터는 본격적으로 dsr
비율 기준을 강화하여 관리하고 있습니다
dsr 비우니 70% 이상이면 위험 대추 dsr 비율이 90% 이상이면
고위험 대출로 간주하여
시중 은행의 경우 dsr 70% 위험 대출 비중을 15% 이내
dsr 90% 고위험 대출 기종을 10% 이내로 낮출 계획입니다
만약 dsr 산식에 따라 기존의 다량 의 대출을 보유한 사람이 은행에서
추가 대출을 받고자 하거나 소득수준이 안되는 사람이 관 대출을 받으려고
한다.면
dsr 비율이 일정 비율 이상 넘어갈 경우
대출의 한도가 줄거나 거절될 수 있겠죠 또한 최종 목표는 2021년까지
시중 은행이 취급한 대출 평균 dsr 이 40% 이내가 되도록 관리하려고
합니다
시중 은행이 2021년까지 가계 대출의 있어서는 엄청나게 보수적인 입장을
취할 것이라는 것을 예상할 수 있습니다
실생활에 dsr 을 적용해 볼까요 예를 들면 현재 연봉이 6천만 원 인
직장인이 있습니다
이 사람이 집사 느라 주택담보대출 사먹을 받고 생활비 보탠 어라
신용대출 4천만 원 도 받고 자동차 할부금 도 되고 있어요
이사람의 원리금 상환액 을 따져보면 주택담보대출 2,900만원
신용대출 600만원 자동차할부 600만 원 등 총 4천 100만원을
원금과 이자로 상원 해야 합니다
연 소득 10% 인상을 가정하고 연간 소득이 6600만원 이면
원리금 상환의 가 1100만원 나누기 연간소득 6600만원 하면
ds a 62.1% 입니다
지금 은행권 기준에 의하면 dsr 비율이 70% 에 넣으면 곧 이 sr
이라고 판단하는데 지금 계산한 수치에 따르면 그에 못 미치는 수준으로
배출이 충분히 가능한 수준입니다
한편 2021년까지 평균 dsr 비율을 40% 까지 낮출 계획이라고
합니다
예를 들어 이 사람이 똑같은 조건으로 2021년 신규 대출을 받고자 한다.
그러면 dsr 이 62.1% 이기 때문에
dsl 비율이 40% 가 넘는 경우에는 은행에서 대출 규모를 확연히 주력
알겠죠
이제 앞으로는 대출 밖에 엄청 힘든 환경이 도래할 것이라는 것을 예상해
볼 수가 있습니다
금융위원회에 따르면 주택담보대출이 가계대출 증가 를 일으킨 일등공신이
라고 평가하고 있습니다
15 년 이후 17년 9월까지 가계대출 증가 가 316 조언 인데 그중
60% 해나가는 189 조원희 주택담보대출이 라고 합니다
특히 가계대출 증가 군중 은행의 주 당대 비율은 82% 보험의 주 담대
비율은 59% 라고 합니다
은행을 중심으로 주택담보 대출로 집중이 된 까닭은
주택담보대출이 수익성이 좋고 연체율 관리가 편하기 때문 이라고 합니다
가계대출 증가 를 보고만 있을 수는 없습니다
금융당국이 칼을 뽑아 들었습니다 앞서 말씀드린 ltv dti dsr 대출
규제는 대출 소비자의 수요를 억제하는 정책이 라면 이번에는 은행 자본
규제 3종세트를 하여 대출 공급자의 공급을 억제하는 정책을 통해 은행
들에게 압박을 가하고 있습니다
첫째 예대율 산정방식 개편
둘째 고위험 주택담보대출 위험 가중치 상향
셋째 가계부 문 경기대 완충 잡음 보입 그중 직접적으로 부동산 투자의
영향을 줄 수 있는 1번과 2번 규제에 대해서 좀 더 알아보겠습니다
말이 어렵죠 본질은 은행 자본 규제 를 통해 가계 대출을 억제하고
금융당국이 바라는 가계부채 규모가 커지는 것을 막기 위함입니다 어떻게
09 규제 책을 실시 하는지 대략적인 흐름만 알고 있어도 부동산 투자자
여러분들의 의사결정이 도움이 될 것입니다
그럼 같이 알아보겠습니다 첫째 예배 10 상정 방식을 개편해
2020년부터 적용할 예정입니다 예 배율은 예금 잔액에 대한 대출 잔액의
비율로 우리나라는 100% 이야 기준을 충족하면 됐습니다
금번에 변경된 예대율 산정 방식에 따르면 가게 대출금에 대한 가중치를
115% 로 상향 하였고 기억 대출금에 대한 가중치를 85% 로
향하였습니다
이 말인 즉슨 계산식에 따라 가 은행 별로 가격 외출에 대한 대출은
부담을 가정하고 기억 부분에 대한 대출은 부담을 줄여서 가게 대출로
과다하게 쏠린 자금을 기억될 줄 쪽으로 유도하고자 하는 조치입니다
은행 스스로가 가계대출의 엄격해 질 수 밖에 없는 규제 입니다
왜냐하면 예배를 산정할 때 가계 대출에 대한 가 정치를 높이고 기업
배출에 대한 가중치를 낮추면 가계대출이 특별히 많은 은행은 삼정 된
대출의 기 늘어나서 예배 울 100% 를 초과할 수 있습니다
이 경우 은행은 가계 대출을 줄이거나 예금 금리를 올려서 예금을 더 유치
할 것입니다
결과적으로 도입 시기가 2020년이 내년부터는 은행들이 예금금리를 올려
예금 잔고를 늘린 어지 가계 대출 금리를 인상 하거나 가계 대출을 줄여
나가게 될 것입니다
금융위원회에 따르면 만약 오른쪽 그래프와 같이 예대율 산적 마치 변경
2호 현행 예대율 수준으로 유지하기 위해서는
11조 가량의 가계 대출을 감축해야 되는 것으로 보입니다
둘째 올해부터 ltv 비율 60% 이상 넘어가는 고위험 주택담보대출의
위험 가 정치 를 사용했습니다
민주당 제윤경의 원이 18 년 10 월
금융감독원에서 제출받은 자료에 따르면 국내 은행 들의 추 택 담보 대출
중 ltv 60% 를 넘는 대출이 17년 말 153조 입니다
총 문의 꽝 407 10조 주당 대 중 3분의 1에 해당하는 상당히 많은
수준입니다
박근혜 정부 최경환 부총리 시절 ltv 나 조치 이유 15 년 부터
ltv 60% 이상 대출이 차지하는 비율이 급격히 이르라 하는 것을 볼
수 있습니다
대출 금리가 인상될 경우 고어의 db 대출은 연체율이 증가할 수 있는
잠재적 리스크 입니다
그래서 고위험 주택담보대출에 대한 위험 가 정치를 상향하는 조치를 취하게
되었습니다
고위험 주택담보대출 위험과 긍지가 어떻게 적용되는 야
산시 글 보시면 국제결제은행 bis 기준 자기자본비율 계산해서 분모의
들어가는 ltv 60% 가 넘는 주택담보 대출 자산의 위원 가 정치를
현재 35% 에서 70% 까지 2백 늘리기로 하였습니다
ltv 60% 주택담보대출 자선에 위험 가중치 조절에 따라
bis 기준 자기자본 비율은 은행 들의 평균 bis 비율이 15.4%
에서 15.3 년 퍼센트로 허락하여
0.14% 줄어든다고 합니다
은행들은 통상 bis 비율이 규정상 8% 가 넘어야 하며 또한 10% 는
너무 야
건강한 은행 으로 분류됩니다
은행 스스로 건전성 확보를 위해 bis 비율을 높게 유지 하려고 합니다
때문에 고형 주택담보대출 위험 가중치를 35% 에서 70% 로 상향 하여
낮아진 bis 비율 올리기 위해
자기자본을 늘린다 거나 아니면 신용 리스크를 줄이기 위해 ltv 60%
가 넘는 고 ltv 대출을 줄일 수 밖에 없겠죠
금융위원회의 자료에 따르면 고위험 주택담보대출 위원과 정치 상향에 따른
현재 bis 비율 유지를 위해 각 은행들이 실질적으로
주택담보대출 감축 유인 할 것이라고 합니다
2017년 9월 말 503 조원 에서 36조 줄어든 467 조언으로
줄어들 것이라고 합니다
은행들이 주택담보대출을 줄이기 위해 어떻게 대응할 것이냐
하나는 신규 대출에 대해서는 at vdsl 을 엄격히 적용할 것입니다
받은 나라는 ltv 60% 이상 대출의 만기 연장 시 원금 상환을
요구하여 ltv 60% 이하로 줄일 것입니다
정부는 가계부채 증가를 축소 시키기 위해 대출 수요 측면에서 그 이고
대출 공급 측면에서 규제 정책을 다루고 있습니다
대출 수요 측면에서 ltv 규제 신 dti 규제 dsr 규제 등을 내세워
투자자들에게 더이상 대출 끼고 집을 못 산다 강력하게 이야기하고 있고
대출 공급 측면에서 은행 자본 규제 3종 세트 를 내세워 은행 너희들
더이상 대출 내 주지 마라 강력하게 경고하고 있습니다
대출 수요 측면 공급 측면의 규제 내용에 대해 따로 알아보았지만 정책수립
자들은 실사 이 모든 내용들을 합하여 복합적 이 체적인 규제 정책을
만들고 있습니다
본격적으로 미국 유동성 축소에 대비하고 있습니다
정부 목표는 가계부채 생각이 를 명목 gdp 성장률 수준으로 낮추는
것입니다 여러분
주택담보 대출을 받기 딱 좋았던 2014
15 16 17 과 같은 때는 당분간 없을 것입니다
이런저런 이유로 은행에서 대출을 쉽게 내주지 않을 것입니다
이제는 대출이 안 나오니 대출받아 투자하겠다는 사람들도 줄어들겠죠
부동산 가격을 급격히 상승시킨 주택담보대출이라는 가장 큰 요인이 사라졌기
부동산 급등 현상도 당분간 없을 것입니다 우리는 당분간 신중히 부동산
투자를 접근해 볼 필요가 있습니다
왜 이렇게 하는지는 이제는 여러분들이 더 잘 아실 겁니다
미국을 중심으로 유동성을 축소하는 중이고
이제 유동성 축소에 단단히 준비해야 합니다
항상 우상향 많이 쓸 수는 없습니다 올라갈 때도 있으면 내려올 때도 있죠
지금은 내려올 때 입니다 왜 정부에서 이런 정책을 쓰는 지 이제 아시겠죠
어떻게 대응해야 할 지도 아시겠죠 가만히 지켜보면서 그동안 지식과 경험을
쌓는 것도 투자자 로써 해야 할 일입니다
자 부동산 부서가 같이 함께 하도록 하시죠
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