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부동산 투자 전략과 실전 투자 목표와 전망.

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부동산실전 본질투자님의 부동산 본질투자강의 청각장애인을 위한 자막
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미국의 경제 정책 방향을 알아야 돈의 흐름을 파악할 수 있습니다
돈의 흐름을 파악하면 내 부동산의 방향을 예측할 수 있습니다
미국 경제 방향성에 대해 설명드리겠습니다
제가 얘기 둘이는 모든 것들은 경제 신문의 가 나온 이야기들입니다
단서들을 조합하면 하나의 방향성이 결정이 됩니다
앞으로 대 부동산은 어떻게 될지 생각해 보세요
제 이야기를 듣고 공감하시면 좋아요와 구독을 눌러주세요
트럼프 침사 한번 보고 가겠습니다
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트럼프 행사를 세 가지로 요약하면
첫번째 아메리칸 플러스 두번째 보호주의 위어 세번째 미군의 일자리 창출
입니다 트럼프는 분명 자국의 이익을 최우선시 한다. 고 하였습니다
보호주의 를 외쳤고 리슈 어 링 정책으로 해외로 나간 공장들을 자국으로
불러 들였습니다
자 국민들에게 일자리를 제공하고 완전 고용의 가까워지고 있습니다
투자도 늘고 소비도 활발합니다 리먼 사태 이후 110개 월 째 경기 확장
중입니다
전세계적으로 미국만 호앙 입니다
앞날 거야 그럴 안 말 거야
럴 지금까지는 트럼프 목표대로 흘러가는 것 같습니다
경기 더 좋아지고 있고 고용도 완전 고용의 가까워지고 있습니다
국민들의 지지도 높아지고 있습니다 트럼프의 1차적 목표는
18 년 11월 중간선거에서 승리하는 것이고
2차 목표는 2020년에 있을 대통령 선거에 당선된 것입니다
트럼프는 장기집권을 위해서 더욱 더 경기부양에 올인을 할 것입니다
트럼프는 감세 정책과 재정 지출 확대 등을 통해서 경기부양 정책을 이끌어
가고 있습니다
기업에게 주는 인센티브로 법인세와 개인 소득세를 감사하였습니다 또한 곧
있을 중간 선거 승리를 위한 정책으로 soc 인프라 투자를 본격 추진할
예정입니다
하지만 법인세 소득세 의 나는 세금 수입을 감소시켜 있고 soc 인프라
투자는 세금 지출을 더욱 늘리고 있습니다
재정적자는 더욱 확대되고 있습니다 미국은 아주 잘나가고 있습니다
미국이 잘 나갈수록 세계경제 암운이 드리우고 있습니다
앞서 말씀드렸지만 미국경제가 상당한 소 조세를 띄고 있습니다
유가가 오른 덕에 물가상승률이 2% 목표치에 근접하고 있고 실업률은
3.9% 로 완전 고용 의 가깝습니다 미국 경기는 금융위 기유 510
개월이 넘도록 확장하고 있습니다
사상 초유의 확장 이라고 합니다
미국의 활력있는 경제성장 세로 이제는 금리인상을 할 때가 되었다고
생각하는 것 같습니다 금리를 올려 달러로 해소하지 않으면 인플레이션이
발생하기 때문에 금리 인상 등으로 적절히 대응해야 됩니다
파월은 장은 점진적이고 지속적인 금리 인상을 할 것이라 밝혔습니다
지난 3월과 6월 금리를 두 차례 인상을 단행했고 올해의 만 9월과
12월 두 차례에 걸친 인상을 예고하고 있습니다
내년에도 4차례에 걸친 기준금리 인상을 고려하고 있습니다
트럼프 대통령이 7월 20일과 8월 20일 8월에 장을 향하여 금리인상을
반대한다. 고 불만을 토로해 찜한 파월은 장은 8월 24일 각국 중앙은행
장 들의 모임인 잭슨홀 미팅 해서 금리인상 기조를 바꾸지 않겠다는 확신에
찬 발언을 하였습니다
일단 미국 경제가 정상궤도에 올라 온 이상 금리인상 기조는 변함이 없는
것 같습니다
하지만 미국의 금리 인상은 달러 를 차입한 씨는 곡들에 고통을 주고
있습니다
금리 상승 여파로 자본 유출이 발생하고 있습니다
달러 채권을 발행한 신흥국들의 이자 부담이 늘어나 부채와 재정 적자에
시달리는 국가들이 위기를 맞고 있는 중입니다 또한 채권 금리가 올라 가
주식에서 채권 으로 돈이 넘어가는 머니 뭐 현상이 발생하고 있습니다
금리인상은 환율에 영향을 미치고 달러화 강세가 촉발 이 되며 통화가치
하락을 유도합니다 안정적인 미국 채권에 대한 수요가 증가하게 되고 이
때문에 달러 가 미국으로 돌아갑니다
우리나라에서도 모 증권사 가 판매하고 있는 달러 표시 단기 채권 이 바로
그것입니다
이 채권은 미 국채를 중심으로 투자를 합니다 일반인들에게도 열려있는 투자
방식 입니다
저도 투자하려고 알아보았습니다 금리가 인상되면 따라 일개 개인의 투자
방향성도 이러할 진데
기관 외국인들은 어떤 투자를 하게 될까요
이런식으로 돈이 미국으로 빠져나가니 시장의 유동성은 축소되고 있습니다
달러 가치가 올라 달러 강세가 되고 싼 이제 달러로 돈을 빌린 주체들의
부채 상환 압박이 굉장히 심해지고 있습니다
양털 깎이는 이미 시장이 되었습니다
가장 먼저 신흥국들이 그 고통의 대상이 되고 있습니다
금융위기 전에는 미 중앙 은행의 채권 보유 규모가
4796 억 달러 에 불과했습니다 하지만 09년 이후 현재까지 채권 보유
규모가 4조 5000억 달러 입니다
미 중앙은행이 총 3차에 걸쳐 양적 완화 라는 이름으로 미국 제모 구체를
매입해 주었기 때문입니다
미 중앙은행 은 미국 재무성 으로부터 채권을 매입하고 시중에 달러를
찍어낼 수 가 있었습니다
한편 시중은행 들이 파산할 것을 대비해서
미국 중앙 은행의 지급준비금 을 예치해 됩니다
양적 완화로 인해 예치해 둔 지급준비금 규모 또한 커졌습니다
미국 중앙은행 은 예치된 지급준비금 에 대한 이자를 지불해야 됩니다
제로금리 시절에는 이자 상환 할 필요가 전혀 없었습니다
제로금리 5 기준금리 인상 을 실시했고 그 때문에 이자 부담이 상당히
커지기 시작합니다
앞으로 점진적이고 지속적인 금리 인상을 할 계획이라 그리고 중앙은행
으로서는
이자 부담 또한 상당히 커지기 시작합니다
때문에 미국 중앙은행은 불어나는 이자 비용을 감당하기 위해서
보유자산 축소에 나서기 시작합니다
즉 양적 완화 시킬 때 매입한 미 국채와 mbs 등
만기가 도래한 채권 들을 재 매입하지 않고 있습니다
미 중앙은행이 만기도래 채권을 상황 받게 되면
시중에 풀린 달러는 미국 중앙은행 으로 다시 돌아오게 됩니다
시중에 있는 달러 를 해소하는 유동성 축소 효과가 발생합니다
금리 인상과 는 * 경 금리를 인상하는 효과를 없게 되는 것이죠
미 중앙은행의 자산 축소 시나리오에 따르면 17년 10월부터
2022년까지 채권에 규모를 2조 줄어든 2조 5000억 달러 까지 만들
것이라고 합니다
양적 완화 가 시장에 달러 를 풀었다면 양적 완화 축소는 시장에 풀린
달러 를 회수하는 것입니다
지금은 양쪽 완화 축소를 하고 있습니다
국제금융 협회에 따르면 양적 완화 이후 신흥국 으로 유입된 자금이
주식투자 금은 7천 5백억 달러 채권 투자 자금은 1조 6000억 달러
라고 합니다
미 중앙은행이 지금과 같이 자산을 줄인다면 신흥국으로 유입된 자금이
빠져나가는 것은 불가피합니다
적은 2달러 갈 유입되어 빛으로 신용을 창출한 신흥국들은
지금 벌벌 떨고 있습니다 유동성 축소 는 우리도 모르게 이미 시작되고
있습니다
트럼프의 재정지출 확대 고 재정적자 증가에 따라서
채권 발행 을 늘리고 있습니다 시중에 채권을 1 적자를 메우려고 하고
있기 때문입니다
리먼브라더스 공부 년 이후 국체를 최대치로 발행 중입니다
올해 만 재정 적자의 많죠 1조 달러 어치 채권을 발행할 계획입니다
시장에는 채 꼼 공급량이 많아 지고 있습니다
채권 공급이 많아 지게 되면 채권이 흔 해져서
가치가 떨어지게 되겠죠 공급이 늘어난 채권을 사람들에게 팔려면 채권
가격이 내려가 해야겠고
덩달아 역수 관계인 채권 수익률은 올라가야 할 것입니다
이미 말씀드렸듯이 미국 작례 인플레이션 기대감과 그에 따른 기준금리
인상이 예측되고 있습니다
기준금리 인상에 대한 기대감은 채권이 시장에서 팔리기 위해 더 매력적으로
느껴져 야하기 때문에
채권 가격은 떨어지고 채권 수익률 상승을 일으킵니다
실제로 미국 재무부가 채권 발행 을 늘리자
시장에서는 즉각적으로 반응을 보이고 있습니다
올 초만 해도 2% 수준에 머물러있던 채권 수익률은 4월경 시장
참여자들의 심리적 저항선 인 3% 까지 도달하였습니다 4월 23일 미국
국채금리가 3% 를 돌파해 고 4월 24일 미국 아
우리나라의 증시가 하락을 면치 못하였습니다
투자자금이 빠졌기 때문입니다
채권 금리가 심리적 저항선 이 3% 를 터치하니 시중에 투자자금 들이
리스크가 상대적으로 큰 주식에서 안정적인 채권 으로 또 신흥국에서
미국으로 회개하는 모습을 보이고 있습니다
시중 자금의 투자 방향성이 하이 리스크 에서 로 리스크 로 전환 중인
모습을 보고 계시는 겁니다
더 안정적이고 높은 수익률이 기대되는 곳에 투자하고자 하는 사람들의
심리는 당연하기 때문입니다
유동성 축소 의 징후가 보이기 시작합니다
저금리 유동성이 넘쳐나던 시대의 종말 입니다
빛을 내서 사업을 하고 빛을 내서 집을 4호 빛을 내서 생활을 하던 모든
이들이 금리인상에 겁을 내고 있습니다
적응 이 시기에 빛은 4번을 적게 들여 수익을 내서 있었던 건 잔 쳤지만
금리 인상 시기 빛은 내 슴 세미를 줄이고 허리띠를 졸라매야 되는
빚잔치 입니다 사실 금리인상 도금이 인상이지만 수출로 연명하고 있는
우리나라 입장에서 우리 물건을 사 줄 시는 곡들이 미국 유동성 축소 로
인해 1 2 터져나가는 것이 우리한테는 큰 악재 입니다
미국은 좋은 잘나가고 쉬는 곡들은 터져 나가고 우리나라는 수출길이 막혀
투자가 줄고 고용도 줄고 산업 전반의 부침을 겪고 있습니다
매수는 말할 것도 없구요 이런 상황에서 한국은 a 주얼 총재 입장이 빼
곤란은 것 같습니다
금리를 올리자니 가계 기업 등의 늘어나는 부채의 따라 갚아야 되니 작
또한 늘어날 것이고
갚아야 될 밑이 드러나 소비는 줄어들고 총체적으로 대한민국 경기를 침체
시킬 것입니다
금리를 올리지 않고 동결 난 하자니 만약 미국과 금리 차가 급격하게
벌어지면 시중의 자금이 안정적인 미국을 투자처로 선호할 것입니다
지금 당장의 저만 해도 미국 투자 상품이 뭐가 있는지 찾아 올 정도니까요
저같은 생각을 하는 사람 기업 연기금 외국인 투자자들이 1 2 일까요
미국 채권 금리가 3% 를 찍으니 바로 다음날 대한민국 주식시장에서
외국인 자금이 빠지고 있는 것 두 눈으로 보고 계시지 않습니까
시장의 투자자들은 오롯이 높은 수익률을 쫓아갑니다 결국 이 주얼 총재
말처럼 급격한 자본 유출을 막기 위해서는
때가 되면 금리인상을 해야 된다는 결론입니다
언제 온리 찌가 문제인거 지 거시적인 방향성은 금리인상이 고 유동성 축소
입니다
현재 우리나라 가계 부채 1500 조입니다
주택담보대출은 40% 인 588 조입니다
우리나라는 부동산 규제 정책을 통해 선제적인 연착륙 정책을 펼치고
있습니다
주택담보대출 금리를 올리고 인 단 배출 총량을 관리하고 7명 뿐만 아니라
e 금형 까지 규제를 가며 부동산 시장으로 신규 유입 인원을 줄이고
있습니다
만약 미국의 금리 인상으로 인해 한국의 본격적인 금리인상이 시작 된다면
어떻게 될까요
금리인상 컨셉트가 얼마 되지 않을거라 라고 하면서 괜찮을 거라고
이야기하는 사람이 있는데요
금리인상 커 센트 가 중요한 것니라 규모의 경제로 생각했을 때 신용
팽창 으로 자살해 규모와 부채 규모가 굉장히 커졌기 때문에 그에 대한
이자 또한 비대해 커졌다는 점입니다
5억을 빌렸을 때 이제 1% 오른 것이라 10억을 빌렸을 때 이제 1%
오른 것이 엄청난 차이 라는거 직관적으로 아실겁니다
부채상환 능력이 있는 사람들은 드러나는 이자 부담에 소비를 줄이고
허리띠를 졸라 매서 라도 버틸 수 있습니다
문제는 부채 상환능력이 없는 사람들은 금 메로 내놓을 것이라는 겁니다
매도 물량은 쌓이고 시장에는 사 줄 사람은 없고 가격이 더 떨어질
것이라는 기대감에 관망세 있기 때문에 만약 팔리지 않으면
가격을 더 내려 놓아야 될 것입니다 그나마 매도에 성공하면 다행인데
실패하면 경매에 붙여지는 거죠
시장에서 거래되는 가격 사람들의 하락 심리가 결합하여 이런 메카니즘으로
주택가격은 하락하게 되는 것입니다 그래도 2010년 초 중간에 샀던
사람들은 싸게 내놓아도 상관없습니다
지금 현재 시가보다 싸게 팔아도 이득입니다 싼 예 섰기 때문이죠
그러나 지금 같은 상황에 신규 유입하는 사람들은 10년에 보통 다시 없을
것입니다
미국은 현재 여러 방면으로 전세계 풀린 유동성을 회수할 수 밖에 없는
형국 입니다
큰 경제 흐름 속에 부동산의 두고 왈 과 알고 하는 것은 찻잔 속의 태풍
에 불과합니다 착장 밖에 진짜 태풍을 조심해야 됩니다
제 설명 중에 이거 하나만 꼭 기억해 주세요
유동성 팽창 국면에서 유동성 축소 국면으로 전환하였습니다
우리보다 기초체력이 약한 신흥 옥을
어떻게 되고 있는지 확인 해
우리나라도 쉬는 것보다는 덜 하겠지만 분명 영향을 받고 있다는 사실을요

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