부동산실전 본질투자 부동산 가격 하락하는 이유, 부동산 하락 전망 할 수 밖에 없는 이유 | 부동산분석왕 투자 강의 > 부동산 본질투자

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부동산실전 본질투자 | 부동산 가격 하락하는 이유, 부동산 하락 전망 할 수 밖에 없는 이유 | 부동산분석왕 투자 강의

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부동산실전 본질투자님의 부동산 본질투자강의 청각장애인을 위한 자막
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요즘 아파트 거래량이 완전 절벽 상태입니다
부동산 분 성함과 매주 매물 체크를 하신 분들은 잘 아실겁니다
시장에 매물이 나오고 있으나 자 메모를 사용하고 거래가 되지 않고
있습니다
한참 전 말씀드렸던 시나리오 대로 흘러가고 있습니다 이제 부동산 가격하락
이 본격적으로 시작되고 있습니다
여기에는 부동산 가격이 하락할 수밖에 없는 확실한 이유가 있습니다
부동산가격이 왜 하락할 까요
먼저 팔려는 사람 입장에서 생각해 볼까요
부동산의 물건을 내놓을 때 대부분 어떻게 하죠 부동산의 시세를 물어봅니다
그러면 부동산에서 답을 해 주겠죠
최근에 거래된 매매가 는 얼마고 사려는 사람들이 많거나 혹은 적어서
나오는 족족 팔리거나 물건을 내 라도 쉽게 안 팔리던 아
그러니 만약에 팔려면 얼마의 내 놓는게 좋을 것 같다
뭐 이런식으로 어드바이스를 주겠죠 그러면 파는 사람들은 생각합니다
어라 내가 원하는 가격에 거래가 내내 그런 맨 와야겠다 아니면 원하는
가격에 거래가 안 되네
뭐 그래도 혹시라도 팔릴 수 있으니 내가 받고 싶은가 에 그냥 된
와야겠다
이렇게 생각하는 사람도 있을 거구요 혹은 아 나지금 한데 급한대로
시세보다 갖춰서 낸 와야겠다 자 이걸 매도호가 라고 합니다
말그대로 물건을 가지고 있는 매도자가 프로는 호 까는 부른 사람 마음대로
입니다
꽃 깍을 부를 때 가격을 내리라고 누군가 강제로 종영 하거나 압박을 주지
않습니다 자매도 제가 호가를 볼 때 무슨 수학 공식이 있어서 거기에
대입해 다온 가격도 아닙니다 그저 매도인 마음입니다 맺어 이니 물건을
파는 이유는 한가지입니다 돈이 필요해서 줘 상속을 하기 위해서든 증여를
하기 위해서 고점에 발고 현금을 확보하기 위해서는 아니면 또다른 물 사기
위해서 도버 건강상의 이유로 팔아야 하듯 사업상 빚을 갚기 위해서 결국에
돈이 필요해서 부동산을 팝니다 돈이 필요한 사정이 급한 사장 일수도 있고
느긋한 사장될 수도 있습니다 이치대로 생각한다.면 팔아야 될 급한 사정이
있으면 꽃가루를 시세보다 낮춰서 부를 것이고 팔아야 대해 급한 사정이
없이 언제든 팔려도 좋다면 자호 까를 시세보다 높게 오르겠죠
자 반대로 살해한 사람 입장에서 생각해 볼까요 요근래 시장이 없겠죠
탱크 근래 몇 년간 부동산 폭락 논을 커트 했던 사람들 때문에 부동산은
이제 끈 무리다 라고 생각했던 사람들이 많아요
그런데 이게 왠걸 매일 진로가 나누었던 부동산의 유동성이 몰리면서 우상향
그래프를 그렸죠
자 이제 사람들한테는 부동산은 사면 오른다는 학습 효과 가 생겼습니다
그래서 913 대책 발표 이전 십팔년 9월 까지만 해도 부동산을 사지
못했던 것에 대해서 안타까워하고 뒤에만 된다면 언제든 부동산을 사고
싶어하던 것이 매수인 들의 입장이었습니다
이를 보여주는 객관적인 지표가 있습니다
kb 국민은행의 계속 발표하는 서울주택 이외수 이에 지표를 살펴보면 18
년 9 월 최고 정점을 찍은 것을 보실 수 있을 거에요
자 이 자료가 어떻게 조사된 자료에 의하면 매달 부동산중개업소 처음
100곳을 설문을 해서 주택 매도자와 주택 매수 자 중 어느쪽이 맞는지
조사하는 지표입니다 100을 넘으면 매수자가 맞고 100 미만이면
상대적으로 매도자가 많다는 뜻입니다
자 18 년 9 월에 160 4.5 포인트를 기록했습니다
서울 부동산을 사고 싶어하는 사람들이 엄청 많았다는 증거입니다 하지만
18년 9월을 장점으로 18 년 12 월 까지 메리의 하락세를 기록합니다
18년 12월에는 부동산을 사고 싶어 하는 사람보다 팔고 싶어하는
사람들이 상대적으로 많다는 것을 의미하죠 상황이 완전 반전 이 되어서
18년 9월에는 말 그대로 매수자가 우인 매수 우의 시대가 고래
하였습니다
자 그러면 궁금한 것이 왜 갑자기 18년 9월 이후로 사려는 사람들이
줄어든 것일까요
실제로 시장 상황은 어떠한 되면 사려는 사람이 확 줄었기 때문에 거래가
이루어지지 않고 있습니다 저와 분석을 같이 하신 분들은 아시겠지만 8년
9월이 5 거래절벽 상황입니다
개 전략 상황을 감안해 볼까요 자 그래서 16 17 18 년 매월 거래가
이루어지는 것에 대해서 비교를 해 보았으나 확실히 18년 9월이 우
시장은 계절적 상황과는 전혀 다른 움직임을 보이고 있습니다
누군가는 맵을 잠김 을 이야기하면서 거래절벽 을 말하지만 그 사람 말과는
다르게 맴 어른 시장의 여전히 나오고 있습니다
부동산은 사면 오른다 라는 생각을 가지고 18 년 9월 이전에 그런
느낌과 분위기를 가지고 지금 당장이라도 부동산을 사고 싶어하는 사람들도
분명히 있습니다 그러나 시장에는 메모리 있고 분명 사고 싶어하는 사람도
있을 것인데
거래가 안 되고 있어 거래가 왜 안 이루어지고 거래절벽 상황을 연출하고
있을까요 솔직히 말씀드릴게요
해는 사람들이 이제는 더이상 부동산을 살 수 있는 능력이 없기 때문입니다
이게 무슨 말이냐구요 부동산을 살 수 있는 돈이 없다는 말입니다
사고 싶어도 돈이 없어 타지 못한다.는 뜻이죠
요새 집값이 10억 20억 씩 합니다 서울 변두리 집을 사려고 해도 5억
이상 을 합니다 그런데 현금을 주고 집을 원장 이상 사람은 배 체면 명의
된다고 생각하십니까
자 o 10억 20억 씩 한 아파트 이런 집 사려면 대부분의 사람들이
배추를 끼고 30년 이상 씩 끌고 갑니다
자 얼마전까지는 통상 집값의 60에서 80% 까지 대출을 내줘 줘
주택담보대출 70퍼센트를 가정하고 10억 짜리 집을 사려면 현금 3억 2
필요했습니다
그러나 정부 간 18 년 9 월 13 일
부동산 대책을 발표한 이외로 투기 지역의 경우 ltv 를 40% 까지
제안하였습니다 즉 집값에 40% 밖에 주택담보대출을 내어 주지 않겠다는
것이죠
이제는 10억 짜리 집을 사려면 현금 6억 이 필요합니다
집을 사기 에서 최소한 내 돈이 2개가 필요하게 된 것이죠 자 그럼
생각해보겠습니다
자 상식적으로 현금 3억 이상을 가지 땅 가 현금 6억 이상을 가진 집단
2를 비하면 어느 집단의 사람수가 많을까요 당 연 히
현금 3억 이상을 가진 집단의 사람 수가 많고 현금 죽어 기상을 가진
집단 의 사람수가 적겠죠
이거 맡은 상식적인 용 자 그럼 자 이미 될 현금 3억 이상 가진
사람들의 숫자를 100명이 라고 하고 현금 주걱 이상 가진 사람들의
숫자를 10명 이라고 가정해 보겠습니다
자구 일상 대책 전에는 10억 아파트를 살 수 있었던 사람이 100명
이었다고 치면 울산대 책 후에는 시방서에 아파트를 살 수 있는 사람의
수가 10명 밖에 안되는 겁니다 자 그래서 정부가 우드 안으로
주택담보대출 ltd 제안을 통해서 매수 가능한 사람들의 숫자를 확연히
줄이는 효과가 있었다는 거죠 또한 ltv 제안은 외 도인들이 호 까를
마음대로 올리지 못하게 합니다
생각해보세요 ltv 70% 였을때 외 도인들이 가격을 급하게 올리더라도
매 세인들은 여유롭게 살 수 있었어요
왜냐 매매가 가십 어겼을 때는 매수인 들은 최소 현금 3억 up 고
했습니다
매도인이 매매가 를 이루고 올려 11월 됐다고 칩시다
매수인 들이 필요한 현금은 최소 3000만 원을 더해 3억 3천만원이
필요하겠죠
매도인 들이 매매가 를 다시 일어 올려 12억 원이 됐다고 칩시다
매수인 들이 필요한 현금은 또다시 3,000 만원 더 에 3억 6천만
원이 필요할 것입니다
매매가 가 2
더 역시 날 뛰어도 매수인 들이 필요한 돈은 겨우 3,000 만원
6,000 만원 이었습니다
매매가 는 1억이 없이 급격히 커지더니 아도 필요한 현금은 상대적으로
소액 이었죠
내일이면 집값이 오른다는 데 적극적으로 집을 매수하려는 사람이 입장에서
그렇게 부담되는 수준은 아니었을 거에요
그런데 구이 스엠 대책 이후 ltv 제안이다 10% 가 되었다고 칩시다
ltv 40% 가 되면서 매도인 들이 가격을 올리면 올릴수록 배수 인데
쉽게 사지 못하게 됩니다
자 산 속 의상 다시 해볼까요 매매가 가십 어기면 매수인 들은 최소 현금
6억 이 필요합니다
마찬가지로 매도 이 1억으로 올려서 11억 이 냈다
매수인 들은 6000만원을 또한 현금 6억 6천만 원이 필요합니다
자매 도인들이 또다시 금액을 이러고 올려 12억 원이 됐다
매수 이들은 6000만원을 더해서 현금 7억 2천만 원이 필요합니다
ltv 가 70% 에서 40% 로 줄면서 상대적으로 매쉬 인들은 가격이
오르면 오를수록 더 큰 돈 더 많은 돈이 필요하게 됩니다
부동산을 사기 위해서 수중에 가지고 있어야 돼 현금 규모가 점점 더
커지고 있는데 금액이 커지면 커질수록 그만한 돈을 가진 사람들의 수는
얼마나 되겠습니까
매도인 들이 9일 싼 대책 이전처럼 가격을 올려봤자 매수인이 매입할
능력이 따라주지 않기 때문에 전혀 의미가 없는 거죠
거래가 가능한 최소 현금을 보유하고 있는 사람들이 규모가 줄어 들었기
때문에 당연히 거래는 감소할 수밖에 없습니다
자 또 다른 얘긴데요 9 일산 대책 발표 직전과 굴 상 대책 발표 이후로
이렇게 생각을 한번 해 보겠습니다
예를 들어 볼게요 9 울산 대체 발표 전 과학고에 전형 오고 5억짜리 지
매 배출 이어 끼고 살고 있었어요
만약에 5억 짜리 집을 팔면 현금 3억 2 수중에 남겠죠
자 3억 가지고 있었으면 아까 말씀드린대로 대출 70% 를 끼고
전형 오고 마 영성 10억 짜리 아파트 정도는 살 수 있었어요
자 전형 면접 크기는 관악구 남아용 성이나 크게 다를 바가 없었지만 더
좋은지요
더 나은 지역으로 갈아탈 수 있다는 희망이 있었습니다
자 그런데 9일 산 대책 이후 대출이 막힙니다 은행이 알아보니 대출을
40% 밖에 내주지 않는 다구요
자 그럼 빼던 3억 으로 배출 40% 끼고 살 수 있는 아파트는 뭔지
아세요
계산 한번 해 보세요
5억 짝파트임 자 아니 내가 지금 현금 3억 에 배출 이어 껴
가지고 5억 짜리 아파트에 살고 있는데 그나마 올라서 팔아버리고
대출받아서 이상 하려고 알아봤더니 배 돈으로 갈 수 있는게 5억짜리
아바타 합니다 그냥 내 집에서 내 집으로 이사 가 라는 뜻이에요 웃기죠
지금 현실이 이렇습니다
막상 팔고 떠나려고 해도 떠날 수 없는 현 10
왜냐 대출이 안 나오니까 얼마 전까지만 하더라도 대출 끼고 더 좋은
지역으로 띄게 할 수 있었는데 지금은 띠가 불가능합니다
사고 싶어도 못살 일까요 자 지금 매수 하시려고 했는데 4g 못하시는
분들 생각이 뭐냐면 내가 살고 있는 지역 빨고 저지 역으로 넘어가면
확실히 다음번 의 상승분을 두둑히 챙길 수 있을 거라는 생각이 가득하지만
지금 현재 란테 는 살 수 있는 능력이 없습니다
배출이 안 나왔어요 매수세가 확실히 줄어들 수 밖에 없겠죠
부동산 문서 왕은 다주택자 즉 주택인데 사업자가 주택가격 상승에 일조하는
바가 굉장히 크다고 생각합니다 왜냐하면 이들은 사고 팔고 n 응하고
언제 사서 언제 8 은 된다는 것을 몸소 체득한 사람들입니다
제가 위에서 언급한 메커니즘을 정확하게 이해하고 있는 부동산 가꿈이
드리죠 주택인데 사업자가 주택가격 상승에 기여하는 뭐예요 굉장히 크기
때문에 정부 규제가 날카롭게 주택인데 사업자들을 겨냥하고 있어요 개인적인
생각은 여러가지 주제들 중에 이들에게 주택담보대출 제안을 건 것이 가장
큰 영향력을 발휘하고 있다고 생각합니다
자 본질적으로 주택임대사업자 는 가장 적게 외 돈을 들여서 수입을 극대화
하는 레버리지 효과를 가장 잘 아는 사람들입니다
이들의 특성상 월세만 받쳐준다면 혹은 지가 상승에 대한 기대감이
확실하다면 극단적일 만큼 내 돈을 적게 드리기 때문에 2 채택 채 대체
다섯째 살 수 있는 여력이 충분한 실수요자들은 평생 모은 돈으로 한 채
정도 겨우 살 수 있겠지만 주택인데 사업자들은
자본과 적인 특성을 가지고 있는 사람들이 다수 이기 때문에 수 인간 땋아
까봐 받쳐준다면 여러 채를 보유 할 의지가 충만합니다 자 월세 수입도
수익 인데 부동산 이라는 것이 시간이 지나면 자본이 듯 까지 얻을 수
있다는 것을 알기 때문입니다
또 이들은 자본금 더 충만 하기 때문에 조건만 맞다면 적극적인 매입이
가능합니다
자사 먹이 10억이 되고 3억 3000 20 일원이 되고 3억 6천 2
12 0 이 되는 마법 같은 레버리지 옷과 아까 보셔서 아시겠죠
때문에 이들은 레버리지 효과를 가장 잘 아는 사람들이기 때문에 주택 가격
상승을 일으킬 소지가 굉장히 크다고 봅니다 왜냐
내 돈을 적게 들여서 대출을 몽땅 받아서 투자를 하는 특성을 가지고 있기
때문이죠
자 정부에서는 이들에게 엄청나게 박스 행 주제를 갑니다
913 대책 을 통해서 서울 주요 투기지역 의 경우 다주택자 는
주택담보대출을 전혀 갖지 못하게 만들어 버렸습니다
사려는 의지는 몹시 충만 한데 살 수 있는 능력이 없다
이 말이 무슨 말인지 이제는 아시겠죠 벨트 서비스 lt 5
dsr 주제도 한몫 크게 거들고 있습니다 주 담대 신용대출 자동사 할부
대출 모든 가계 대출 원금과 이자를 연간 소득 으로 나누어서 일정 비율
이상 넘어가면 배출 규제에 들어간다고 했습니다
지금 현재로서는 dsr 비율이 70% 이상 넘어가면 위험 대출 90%
이상 넘어가면 고위험 대출하고 봅니다 그러나 2021년까지 시중 은행의
평균 dsl 비율을 40% 목표로 하고 있기 때문에 아마도 앞으로 대출을
받으시는 분들은 연간 소득을 높이고
가 파내는 대출 원리금예 없거나 혹은 대추 원리금을 모두 갚아 되지
않는 이상 빚내서 집사는 이를 당분간 힘들 것입니다
자 지금 현 시장 객관적으로 말씀드립니다 자 지금 융통 할 수 있는 돈은
오로지 현금 밖에 없습니다
그런데 워낙 집값이 많이 올라서 순 현금으로 살 수 있는 여력이 있는
사람들은 거의 없습니다 집사는 데 대출은 필수 줘
그러나 대출받을 수 있는 환경이 매우 척박한 상황입니다 배추를 5 째고
있기 때문에 실제로 투자할 수 있는 사람의 수가 확연히 줄었습니다 또한
내가 가지고 있는 현금 에다가 배추를 얹어 집을 사더라도
아까전에 예를 들어 말씀드렸던 것처럼 과학고 에서 마 영성으로 혹은 과
낳고 에서 강남으로 진출 할 수 있는게 아니라 과학고 에서 관악구 에
머물 수밖에 없는 일이 지금 현재 발생하고 있습니다 또한 틈만 나면 집을
사려는 의지가 충만한 주택인데 사업자들에게 는 해 추를 1절 내지 않고
있습니다
자 지금은 눈치보기 장세가 아닙니다
사회는 마음은 한가득 이지만 사고 싶어도 사지 못하는 무능력 장세 입니다
사려는 사람들의 상황은
이러한 직영 일하는거 말씀드립니다
자 여러분 지금 현재 경 대상 어떻게 보시나요
거시경제 관점에서 경제 상황이 바닥에 가까워지고 있습니다
자 집을 팔려고 내놓은 사람들 입장에서 생각해보면 급하게 팔아 에 대해
사정이 생길 가능성이 굉장히 그 시점이 라는 거죠
생각해보세요 미궁 4인 플레이 션이 발생해 자국내 금리를 올리고 있습니다
달러 가 기축통화 이기 때문에 미국의 금리 인상은 전세계 금리에 영향을
줍니다
자 미국 금민 살때문에 달러 가 미국 본토로 해결하려고 합니다
전세계적인 유동성 축소 장세에 돌입하게 된거죠 달러 가기 해지기 때문에
달러는 강세가 됩니다
달러로 돈을 빌린 사람들은 달러 빚을 갚아야 합니다
이상하게도 빌릴 때는 달러 환율이 샀었는데 갚을 때는 달러 환율이 비싸지
않습니다
빚 부담이 엎친데 덮친격으로 가정 되고 있죠
이 와중에 수출주 고향 산업을 이끌고 있는 우리나라 은 문제가 이만저만이
아닙니다
다른 나 가 사람들이 빚을 강릉 가 정신이 없기 때문에 허리띠를 졸라매고
있어 물건을 소비할 수 있는 여력이 없습니다
전세계적인 내수 경기가 부진 해줍니다 우리나라 수출 상품들이 수출이
둔화하면서 매출이 주겠죠
수출 최전방에 있는 100여개의 외출이 줄면 대개 을 바라보며 물건을
낳고 하는 협력업체를 사정 또한 급격히 나빠집니다 대기업들 그리고 그
협력업체 들
탄허 딴지 주변에 자영업자들 기업들 뿐만 아니라 기업들 주변을 감싸고
있는 모든 서비스 업종들이 연쇄적으로 도산 위기에 직면하고 있습니다
자 올 1월 열린 다보스 포럼에서 경기침체는 가장 핫한 이슈 20 특히
미국과 무역 전쟁중인 중국의 경제성장률 두다가 전 세계 경제 위협이 되는
변수로 떠오르고 있습니다
중국 경제성장률은 작년에 6.6% 를 기록했다고 해요
이는 20 8년만의 최저치 기록 이라고 합니다 3대 지표의 투자 소비
수출 지표가 모두 하락세를 보이고 있습니다
3개의 은행에 따르면 중국의 경제 성장률은 올해 더 하락할 예정이며
0.4% 포인트 떨어진 6.2% 를 기록할 것이라고 합니다 중국 경제가
왜 이 지경까지 이르게 되었는데 는 따로 영상을 만들어서 말씀 드리도록
하고 여하튼 중국 경제 또한 둔화되고 있으며 한편으로는 경제위기 설까지
대두되고 있으나 우리나라의 일이 수출국인 중국의 소비 투자 침 태로
인해서 우리나라 역시 수출 2 나가는 피해를 보고 있습니다
자 그러니 우리나라 기업들이 돈을 못 벌고 있습니다
전세계 경기가 침체되어 물건 관리 기업 경영 사장은 점점 더
어려워지고 직원들 월급도 제때 못 추고 있습니다
세계경제가 2날 세를 보이고 있는 와 g
통해 중국이 든지 어디든지 어디선가 문제가 터지기 시작한다.면 다들 imf
나 리먼 사태 때 경험해 보셨듯이 여기저기서 돈을 급하게 해수 하려고
합니다
유동성 축소에 여파는 매우 연세 저 때문에 급하게 돈이 필요한 사람들이
늘어나게 되는 거죠
이런 일련의 거시적인 경제 흐름이 부동산 가격 하락에 아주 큰 영향을
미치고 있을 즉 가지고 있던 부동산을 팔아서 그 돈으로 빚을 메우려는
사람들이 점점 더 늘어나겠죠
아까처럼 경영난이 발생하고 있는 회사의 대표가 서 테를 살리기 위해서
보이니 가지고 있는 집이라도 급하게 팔아서 빚을 메꾸고 회사를 살리려고
하겠죠
자 또는 무리하게 빚을 내서 구동 살 샀는데 회사 사정이 어려워서
구조조정이 된 직장인은 버리는 없는데 금리는 올라가고 이자도 올라가니
빚을 갚을 능력이 안되기 때문에 부동산을 또 처분하려고 하겠죠
한편 무리하게 투자로 인해서 은행 빚 갚는 것이 무리인 사람들이 집을
하나 둘 내놓기 시작하게 쬲 또는 임차 인들에게 보증금을 재 때 내주지
못하는 사람들 또한 집을 내놓게 쬲 실제로 경매로 나오는 주거시설 들의
수가 점점 더 드러나고 있습니다
솔지 게 8년간 팔 수도 있는 물건들이 인데 시장에서 팔리지 않기 때문에
경매물건으로 나오고 있어요
자 결론 팔려는 사람들은 경기가 둔화되면서 부동산을 급하게 팔아야 될
사정 들이 생기고 있습니다
그러나 사려는 사람들이 대출 규제 때문에 사고 싶어도 살 수 없는 무능력
상태입니다
자 팔지도 못하고 사지도 닻 거래는 절벽이 되어 가고 있습니다
경기 전망 또는 좋지 않습니다 미국 중국발 경기침체 리스크가 우려되기
때문입니다
여러분 경제 사정이 어떻게 되는지 한번 지켜 보시고 당분간 빈 내지
마시고 현금을 쥐고 살펴보시기 바랍니다
자신의 그릇에 맞지 않게 과하게 투자해 자금사정이 여의치 않은 사람 부터
떨어져 나가는 타임이 역사적으로 살펴보면 08년도 이후에 한참을
시간이었습니다
2018년 그리고 2019년 이제 시작입니다
위기는 분명 기회가 많습니다 하지만 부아 내동 알 필요는 전혀 없습니다
이치에 맞게 생각하시고 기준을 가지고 투자 하시니 바랍니다

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